律師告訴你：涉及房產(chǎn)繼承，買賣和贈與哪個方式比較好
這是一個在生活中常見的案例：
有個獨居老人，身體硬朗，在做生意，收入不錯。膝下還有一個30多歲的兒子。因生活長期無人照料和陪伴，老人家就打算和40多歲的女友結(jié)婚。
但是他名下還有兩套商鋪和一套房產(chǎn)，想在結(jié)婚之前都過戶給自己的兒子。
此時他就犯難了，親屬之間房產(chǎn)過戶，是買賣好還是贈與好？因為這房子，是老人家和已故妻子（他兒子的母親）的夫妻共同財產(chǎn)。
按我國繼承法規(guī)定，老人家和他兒子都是該房子的繼承人。如果他兒子不寫遺產(chǎn)放棄聲明，老人家是無法辦理買賣過戶的。
然后，老人家和他兒子不在同一個城市，他目前也已經(jīng)成家，有兩個小孩，他兒子考慮到以后要買學(xué)區(qū)房，是想賣掉其中一套房子，有了現(xiàn)金再去買學(xué)區(qū)房。
但是通過贈與過戶的房子，以后賣掉，稅費要比買賣過戶的成本高。
這其中的彎彎繞繞，可把他們苦惱了。
律師告訴你：
評論好與不好，這個答案是不確定的。
主要受四個條件的影響：
一是房屋本身的性質(zhì)，二是賣方和買方自身的情況，三是房屋所在地的政策規(guī)定房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用，四是對應(yīng)的法律風險。
授人以魚不如授人以漁，計算稅費的方法，全國都是統(tǒng)一的，沒有第二種。只要我們掌握了正確的計算方法，任何一套房屋，我們都可以得出準確的結(jié)論，再結(jié)合對應(yīng)的法律風險綜合評判，可以說，萬無一失了。
現(xiàn)在，結(jié)合我們的從業(yè)經(jīng)驗和法律實踐，把這個方法教給大家。
我們先計算稅費，再談法律風險。
買賣的方式過戶
Law
主要需要繳納增值稅、契稅以及個人所得稅，具體如下：
以深圳市為例，其他地區(qū)可以自行查詢本地區(qū)規(guī)定。
上述的稅費中，增值稅和個人所得稅都是賣方繳納的，買方繳納契稅。
贈與的方式過戶
Law
主要需要繳納增值稅、契稅、印花稅和個人所得稅，但近親屬之間免征增值稅和個人所得稅，具體如下：
1、增值稅
免征情形：無償贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人免征增值稅。其他贈與，需要承擔與買賣過戶相同的增值稅。
2、契稅（受贈人繳納）
受贈人按稅務(wù)部門核查的房屋價值（下同）的3%繳納。
3、印花稅
贈與方和受贈方各自承擔萬分之五。
4、個人所得稅
免征情形：贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人以及離婚析產(chǎn)免征個人所得稅。其他贈與收取與買賣過戶相同的個稅。
另外房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用，公證費和評估費，深圳這邊都是根據(jù)市場定價收取的，其他地區(qū)，可以咨詢當?shù)氐囊?guī)定。
上述就是買賣和贈與需要繳納的主要稅費，是不是計算起來很簡單？我們只需查詢到房產(chǎn)所在地的各項稅費規(guī)定，然后根據(jù)房屋和雙方具體情況，對號入座，簡單加總即可，然后對兩種方式進行比較。
下面我們舉一個例子來計算看看：
住房100平米，滿五唯一，買方是購買的是首套房，買賣的話只需要繳納1.5%的契稅。如果贈與給親屬，需要繳納的是3%的契稅，和各自萬分之五的印花稅。
這種情況下選擇買賣過戶比較合適。
住房100平米，是家庭唯一住房房產(chǎn)繼承費用和房產(chǎn)買賣費用，滿2不滿5，買方購買的是首套房，買賣的話需要繳納20%的個人所得稅和1.5%的契稅。如果贈與給親屬，僅需繳納3%的契稅和各自萬分之五的印花稅。
這種情況下，贈與應(yīng)該比較合適。
搞清楚了稅費計算方法后，我們再來看一個問題：
贈與方式過戶的房屋，后續(xù)要賣房的話，要交很高的稅費嗎？
我們再通過一個簡單易懂的例子來回答這個問題。
如果房屋成本為100萬元，贈與給子女的時候價值150萬元，而這套房子漲到400萬元的時候，子女打算賣掉，那么他就需要基于300萬元（400萬-100萬）的價差去交稅。
如果當初在房屋價值150萬的時候，以買賣的方式過戶給子女，那么當房屋漲到400萬的時候，子女想賣掉，他需要按基于250萬元（400萬-150萬）的價差去交稅。
因此如果考慮后續(xù)賣房，的確需要考慮贈與和買賣的不同之處。當然如果受贈房屋出售時滿五唯一，也是只需要繳納契稅的，
此種情形下，贈與和買賣差別是最小的。
所以結(jié)合上述案例，老人家和他的兒子，到底要采取買賣還是贈與的形式過戶，需要根據(jù)他們的自身情況分別計算一下。
但是，這里有一個定時炸彈。
如果選擇買賣的話，將房產(chǎn)過戶，那么他兒子就必須寫一個遺產(chǎn)放棄聲明書，這樣子老人家就是唯一的繼承人，才可以可以辦理房產(chǎn)過戶了。
雖然繳納的稅費最少，后續(xù)賣房的影響也最小，但是他兒子簽署遺產(chǎn)放棄聲明書之后，老人家和后媽反悔的話？
他不但拿不到這些房產(chǎn)，就連母親留下的其他遺產(chǎn)也拿不到了，這個定時炸彈要是炸了，影響還不小。
這樣想來，是不是會覺得，還不如多交點稅直接贈與過戶比較保險？
其實無論是買賣還是贈與，還真是都有各自的法律風險，都有可能導(dǎo)致最后得不到房屋。這里面牽扯的法律問題很多，也很廣。
對這類主題感興趣，或者還有疑問，歡迎添加在評論區(qū)留言或者私信我。
親屬之間房產(chǎn)過戶，繼承、贈與、買賣，哪種最劃算
房產(chǎn)過戶在日常生活中十分常見，有人選擇贈與，有人選擇繼承，有人選擇買賣。
其實，這三種房產(chǎn)過戶方式中，通常情況下，房屋買賣最劃算。
近兩年，有關(guān)稅費的政策沒有過多調(diào)整，所以用兩三年前做表格，以便理解。
列出三種過戶方式，分別是：買賣、贈與、繼承。
以評估價為100萬的房子為案例，看看這三種方式各需要花費多少。
成都通過房產(chǎn)繼承這種方式的主要費用就是
2%的公證費
100萬
的房子就是
。與贈與和過戶相比，成都房產(chǎn)繼承的稅費支出是最低的了。因為繼承的房產(chǎn)沒有增值稅、個稅和契稅。
公式：費用=房屋評估價*2%=100萬*2%=2萬
但是成都房產(chǎn)繼承需要滿足以下條件：
在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
成都房產(chǎn)贈與的主要費用就是
契稅（3%）
公證費（2%）
個人所得稅
。其中個人所得稅，一般按照
房屋差價的20%
房屋總價的1%
來征收。
無償贈與配偶、父母、子女、(外)祖父母、（外）孫子女、兄弟姐妹，以及無償贈與者對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，免征收個稅。
不算個稅的公式：費用=房屋評估價*3%+房屋評估價*2%=100萬*（3+2）%=5萬
成都房屋買賣的主要稅費就是
增值稅（5.6%）
個人所得稅
這里增值稅分為滿2年和未滿2年，滿2年免征增值稅。契稅的征收按照面積大小、首套還是二套之分。如圖：
一般情況下，親屬之間過戶會選擇產(chǎn)權(quán)滿2年以后進行，那樣只需要繳納契稅，而不用繳納高額的增值稅。
所以，房子想要給子女，賣給他/她是比較好的方式，操作起來簡單方便且各種稅費也相比房產(chǎn)贈與要少很多。
父母名下的房子過戶給孩子，贈與好還是買賣好
自古以來，房子就是一個家庭的大事，尤其因為房價的原因，越來越多的房產(chǎn)在老一代人去世之后也面臨房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題。市民在辦理房屋過戶手續(xù)的時候，都希望能把過戶費用盡可能的減少。
那么，父母房產(chǎn)怎么給子女最劃算?今天小編就為您詳細分析，不懂的可得好好看看啦!
按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人有兩個或以上子女，那就需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個子女來繼承，或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個子女單獨享有繼承權(quán)。
如果是父母子女之間的過戶，繼承的成本最低。子女以繼承的方式獲得父母的房屋，只需要支付公證費和工本費，沒有增值稅、個稅和契稅。
但是房屋繼承有天然的劣勢：
1、采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦理各種證明，期間要花費大量的時間和精力。而且繼承的條件比較單一，只有屬于有繼承關(guān)系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做。
2、繼承人日后出售此房時，將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。
3、繼承公證費和房屋評估費也是繼承過戶中兩項比較大的成本。
房屋繼承的費用最小，但天然存在一些限制，在父母在世時是不能辦理的，只有等到父母去世后才能辦理房產(chǎn)繼承。如果考慮為孩子就近入學(xué)急于落戶而父母健在，則無法通過繼承這種方式來完成過戶，必須考慮買賣或者贈與方式。
贈與更自由非直系親屬贈與視同買賣
房產(chǎn)贈與不同于房屋繼承，除了直系親屬，這種行為還可以發(fā)生在一般親屬或朋友之間。在房屋贈與的時候，房屋產(chǎn)權(quán)人可以自主進行選擇，把房屋贈與任何一人。房屋贈與分兩種形式，一種是直系親屬的贈與，另外一種是非直系親屬的贈與。根據(jù)贈與形式不同，稅費會有差異。直系親屬贈與除了一些登記費用外，主要是契稅，而非直系親屬贈與視同買賣。
這里需要注意，受贈人出售此房時，將被征收20%個稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。另外，普通住宅證滿兩年可免征增值稅。
贈與方式簡單便捷，而且所需承擔的費用也不是很高，這種方式也值得考慮。尤其是在限購的大背景下，部分沒有購房資格的外地人或者境外人士，可以通過這種途徑完成過戶。
不過這種方式只適合考慮將房產(chǎn)留作自用或長期出租，而如果今后要出售，這種方式就不太適合了，未來所需面對的高額稅費將會是一個不小的負擔
買賣最為利索，但稅費繳納較多
房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。在買賣方式的過戶中，不同的情況，費用也是不同的。
眾所周知，房屋買賣是最常見的過戶方式，無需太多繁瑣的手續(xù)，操作便捷，安全省心。
但是買賣過戶，需繳納較多的稅費，往往造成額外的經(jīng)濟支出。即使是父母將房子“賣給”子女，與普通的交易方式完全相同，并無明顯區(qū)別，交易過程中所產(chǎn)生的稅費也與普通房產(chǎn)買賣方式毫無二致。房產(chǎn)買賣承擔稅費最高的情形為該房產(chǎn)購買時間不滿2年，且子女名下已有房產(chǎn)，那么，交易雙方要承擔3%的契稅、5%的增值稅以及相應(yīng)的個人所得稅。
買賣轉(zhuǎn)讓這種過戶方式，尤其是在一些可自行確定合同價的城市，由于稅費大幅降低，不失為一種上佳選擇。
但這種方式在很大程度上會受到政策影響，近期隨著調(diào)控收緊，部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女，則會受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無法實現(xiàn)過戶，因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下，則只能通過贈與方式了。
可以說同樣一套房子、權(quán)利人人數(shù)、產(chǎn)證年份、房屋價格、份額比例，都會影響轉(zhuǎn)讓的選擇方式。
繼承、買賣轉(zhuǎn)讓、贈與三種方式也各有利弊，建議根據(jù)家庭實際情況選擇最適合的方式。
