現(xiàn)在越來越多的人開始關(guān)注房產(chǎn)傳承的問題，是贈(zèng)與、繼承還是買賣?

房產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與、買賣三種方式所涉及的稅費(fèi)及手續(xù)之比較：

1、繼承：

房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權(quán)公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。該規(guī)定的依據(jù)是司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》(以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合通知”)，按該“聯(lián)合通知”的要求，不管是法定的還是遺囑繼承房產(chǎn)，還是贈(zèng)與、遺贈(zèng)房產(chǎn)，只要到房管部門辦理過戶登記，都需要提前到公證機(jī)關(guān)辦理公證。雖然在人民法院公告2014年第8期發(fā)布的一則南京市的行政訴訟案例中認(rèn)定，該通知不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。南京市住建局和江寧區(qū)住建局房屋登記部門也表示如果手續(xù)齊全，公告無異議后，可以辦理相關(guān)房產(chǎn)登記。但在北京市朝陽區(qū)房管局網(wǎng)站上的信息依然提示房產(chǎn)繼承過戶要求申請(qǐng)人需要提交繼承權(quán)公證文書或法院判決。

稅費(fèi)情況：

繼承權(quán)公證費(fèi)用：

依據(jù)京發(fā)改[2013]2067號(hào)文件，公證處辦理財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈(zèng)與或受贈(zèng)的，減半收取,最低收取200元。

房管局辦理過戶收費(fèi)情況：

①、交易手續(xù)費(fèi)：1元/平方米。

②、登記費(fèi)：住宅 80元/套。

③、房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。

④、印花稅：5元/本。

房管局過戶需要材料:

申報(bào)材料：

①.登記申請(qǐng)書原件。

②.申請(qǐng)人身份證明。

③.房屋所有權(quán)證原件。

④.繼承權(quán)公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

⑤.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

房屋遺贈(zèng)的，還應(yīng)當(dāng)提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈(zèng)的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購(gòu)公房變更情況通知單》原件。

房屋抵押期間或者抵押權(quán)預(yù)告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押權(quán)人(預(yù)告登記權(quán)利人)應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)，并提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人(預(yù)告登記權(quán)利人)同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書或者預(yù)告登記證明原件。

注：雖然2016年7月司法部發(fā)文，司發(fā)通[2016]63號(hào)，司法部關(guān)于廢止《司法部 建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的通知，根據(jù)通知精神，房產(chǎn)繼承必須公證的規(guī)定廢止了。而根據(jù)我們了解的情況和咨詢反饋，還是有些地方需要繼承公證的。

根據(jù)2016年1月1日開始實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書?！敝?guī)定。

如果產(chǎn)權(quán)登記部門嚴(yán)格按照實(shí)施細(xì)則，那么今后老百姓繼承房產(chǎn)，有兩種方法四種路徑(具體材料怎么提供、手續(xù)怎么辦理參見《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》)：

㈠、遺囑繼承或遺贈(zèng)。提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等材料申請(qǐng)房屋過戶登記。

㈡、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

①、“協(xié)商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料申請(qǐng)房屋過戶登記;

②、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請(qǐng)繼承公證，憑繼承權(quán)公證書申請(qǐng)辦理房屋過戶登記;

③、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無法取得繼承權(quán)公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調(diào)解后，持法院出具的生效法律文書申請(qǐng)房屋過戶登記。

2.房產(chǎn)贈(zèng)與：

房產(chǎn)贈(zèng)與，指一方(贈(zèng)與人)自愿把自己所有的房屋無償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，他人愿意接受的民事法律行為。自2015年1月29日起，北京進(jìn)一步簡(jiǎn)化房產(chǎn)贈(zèng)與環(huán)節(jié)中的手續(xù)，辦理直系親屬間房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)無需提供贈(zèng)與公證，而是改為提供親屬關(guān)系公證。所需資料包括親屬關(guān)系公證;購(gòu)房資格核驗(yàn)通過的結(jié)果通知單;契稅完稅憑證;房產(chǎn)證;贈(zèng)與人身份證;受贈(zèng)人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。在新手續(xù)實(shí)施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈(zèng)與公證收費(fèi)公式是100平方米×元(公證處地區(qū)指導(dǎo)價(jià))×2%，費(fèi)用為元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右，為市民節(jié)省了不少開支。

稅費(fèi)情況：

房管局會(huì)對(duì)所贈(zèng)房產(chǎn)重新作出評(píng)估，其中包括契稅為房管局的評(píng)估價(jià)的3%; 印花稅為房管局評(píng)估價(jià)的0.5%; 房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元(每多一位受贈(zèng)人，則加10元)。以上三項(xiàng)一般都由受贈(zèng)人支付。 還有一項(xiàng)是土地出讓金，則按所受贈(zèng)物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈(zèng)與人補(bǔ)交。應(yīng)當(dāng)注意的是：如果贈(zèng)與人和受贈(zèng)人之間是直系親屬、姻親的話，則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈(zèng)與則免除契稅。

房產(chǎn)贈(zèng)與需要的申請(qǐng)材料：

申報(bào)材料：

1、登記申請(qǐng)書原件。

2.申請(qǐng)人身份證明。

3.房屋所有權(quán)證原件。

4.贈(zèng)與合同原件(贈(zèng)與方委托他人辦理的，需提交經(jīng)公證的贈(zèng)與合同和授權(quán)委托書原件)。

5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

6.契稅完稅或減免稅憑證原件。

注：申請(qǐng)整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記，還應(yīng)當(dāng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或者市、區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)使用劃撥用地的文件;其中土地使用權(quán)為劃撥用地的，還應(yīng)當(dāng)提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件。

已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈(zèng)與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房贈(zèng)與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價(jià)或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈(zèng)與的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購(gòu)公房變更情況通知單》原件。

3.房屋買賣：

房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。

稅費(fèi)情況：

私有普通住宅房產(chǎn)交易時(shí)稅費(fèi)需要區(qū)分房產(chǎn)是五年內(nèi)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，還是五年以上房產(chǎn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。親屬之間為節(jié)省稅費(fèi)使用買賣方式過戶的房屋成交價(jià)需要遵循房產(chǎn)所在地的政府最低指導(dǎo)價(jià)。房產(chǎn)買賣稅收相對(duì)復(fù)雜，本著快捷、方便的原則，現(xiàn)附表如下：

圖片來自網(wǎng)頁截圖

房管局買賣房屋過戶手續(xù)：

①.登記申請(qǐng)書原件。

②.申請(qǐng)人身份證明。

③.房屋所有權(quán)證原件。

④.2008年10月15日以后簽訂存量房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的買賣合同原件;

已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，提交預(yù)告登記證明原件;

房屋被征收的，提交區(qū)(縣)人民政府的房屋征收決定和被征收人明細(xì)表;

共同共有轉(zhuǎn)為非等額按份共有的，提交共有方式和份額的變更協(xié)議;

房屋拍賣的，提交拍賣成交確認(rèn)書，拍賣成交確認(rèn)書應(yīng)載明委托人、拍賣人、買受人姓名或名稱、房屋坐落、成交價(jià)格等內(nèi)容，拍賣成交確認(rèn)書中未載明以上內(nèi)容的，還應(yīng)提交相應(yīng)的證明文件。

⑤.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

⑥.契稅完稅或減免稅憑證原件。

申請(qǐng)整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記，還應(yīng)當(dāng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或者市、區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)使用劃撥用地的文件;其中土地使用權(quán)為劃撥用地的，還應(yīng)當(dāng)提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件。

已購(gòu)保障性住房上市的，還應(yīng)當(dāng)提交住房保障部門出具的上市出售意見原件。

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、限價(jià)商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場(chǎng)價(jià)出售的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明原件。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房出售的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價(jià)或者滿65年工齡的證明原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房上市的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購(gòu)公房變更情況通知單》原件。

按照《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于落實(shí)我市住房限購(gòu)政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問題的通知》(京建法〔2012〕23號(hào))要求，提交購(gòu)房家庭通過資格核驗(yàn)時(shí)申報(bào)的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶籍證明、婚姻證明及其他證明材料。

境外自然人，還應(yīng)當(dāng)提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》原件。

境外自然人購(gòu)買自用、自住商品房的，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交所購(gòu)商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書面承諾。境外自然人投資本市非自用、自住商品房的，還應(yīng)當(dāng)提交商務(wù)管理部門核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和工商管理部門核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。原自用、自住商品房進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓的，按上述原則辦理。

房屋抵押期間或者抵押權(quán)預(yù)告登記期間，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押權(quán)人(預(yù)告登記權(quán)利人)應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)，并提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人(預(yù)告登記權(quán)利人)同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書或者預(yù)告登記證明原件。

律師提醒：

繼承是房產(chǎn)傳承最普遍的形式，但是現(xiàn)在因?yàn)榉慨a(chǎn)繼承問題發(fā)生糾紛的案件不勝枚舉，所以人們也越來越關(guān)心生前的傳承行為。贈(zèng)與和買賣都是在生前實(shí)現(xiàn)傳承，這種生前過戶行為很好的保證了房屋所有權(quán)人真實(shí)的意思表示，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)所有人的意愿。用老百姓的話說這種方式比較踏實(shí)，以免百年之后子孫因?yàn)榉慨a(chǎn)繼承問題引發(fā)紛爭(zhēng)。但是生前過戶行為也有其弊端，在我們處理的案例中就有很多老人完成了生前過戶后，子女不孝順的情況，當(dāng)老人空空如也的時(shí)候，真的是晚景凄涼。所以說是通過繼承、贈(zèng)與還是買賣實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的傳承需要具體情況具體分析，找到最適合自己的方式。

作者 | 魏紹玲律師，系北京市京師律師事務(wù)所合伙人，婚姻家庭部主任。文中繼承公證廢止的注明部分由法務(wù)之家編輯補(bǔ)充。