李偉斌律師事務所

2010年1月7日，國務院辦公廳發(fā)布的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”。2018年12月26日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》要求，“實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案全覆蓋，在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)全面實行房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度”。2019年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務規(guī)范(試行)的通知》指出，“各地房地產(chǎn)主管部門應按照房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系和數(shù)據(jù)標準，建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)”。

根據(jù)上述，商品房買賣合同網(wǎng)簽備案（“網(wǎng)簽備案”）是商品房買賣雙方必須辦理的手續(xù)。而網(wǎng)簽備案對商品房交易（包括不動產(chǎn)物權變動以及商品房買賣合同）到底有何影響？此外，網(wǎng)簽備案是否對排除執(zhí)行的認定產(chǎn)生影響？本文擬結合法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定以及司法裁判觀點，對上述問題進行分析。

一、網(wǎng)簽備案對不動產(chǎn)物權變動的影響

《中華人民共和國民法典》（下稱“《民法典》”）第二百零九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。第二百一十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。第二百一十六條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。

在（2018）最高法民申350號案件中，最高人民法院認為：結合本案相關事實，案涉房屋并未登記在劉某某、鄧某名下，劉某某、鄧某僅進行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權變動性質，而是行政機關對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權設立或變動的效力。故本案中劉某某、鄧某對涉案房產(chǎn)只是享有債權請求權，而非物權請求權。

在（2020）遼民撤1號案件中，遼寧省高級人民法院認為：商品房預售合同網(wǎng)上登記備案，僅是房地產(chǎn)管理部門對商品房預售的一種行政管理手段，不具有不動產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使登記權利人劉某某取得物權，故劉某某和葫蘆島農(nóng)商行均不能據(jù)此取得案涉房屋的物權。

在某案件中，中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會認為：銷售備案和網(wǎng)簽備案等前序手續(xù)僅是我國房地產(chǎn)主管部門為規(guī)范不動產(chǎn)交易市場而出臺的管理性規(guī)范，當事人欠缺上述手續(xù)并不能直接否定相應不動產(chǎn)在法律或事實上進行轉讓的可能性，以及進行轉讓的合法性。

根據(jù)上述，不動產(chǎn)物權變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，網(wǎng)簽備案僅是房地產(chǎn)管理部門對商品房買賣的一種行政管理手段，其不具有不動產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使買受人因此取得物權，不具有物權變動效力；同時，也不能僅因未辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而否定商品房轉讓的可能性及合法性。

二、網(wǎng)簽備案對商品房買賣合同的影響

《民法典》第二百一十五條規(guī)定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

《住房和城鄉(xiāng)建設部關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》第十條規(guī)定，“當事人申請變更、注銷網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當及時辦理，在變更、注銷網(wǎng)簽備案前，不得重復辦理同一套房屋的交易合同網(wǎng)簽備案”。

在（2021）最高法民終516號案件中，最高人民法院認為：網(wǎng)簽系房屋行政主管部門為防止一房多賣而建立的網(wǎng)絡管理系統(tǒng)，是對房屋買賣雙方合同關系的確認及公示，是否網(wǎng)簽并不影響房屋買賣合同的效力。

根據(jù)上述，一般情況下，商品房買賣合同自合同成立時生效，是否辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，不影響該合同的效力。此外，由于監(jiān)管部門要求商品房交易必須辦理網(wǎng)簽備案，且不得重復辦理同一套房屋的交易合同網(wǎng)簽備案，因此，商品房買賣合同備案能有效防止一房多賣的情形。

三、網(wǎng)簽備案對排除執(zhí)行認定的影響

（一）僅辦理網(wǎng)簽備案不能排除執(zhí)行

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

在（2019）最高法民申1417號案件中，最高人民法院認為：根據(jù)原審法院查明事實，案涉房產(chǎn)僅辦理了房屋買賣合同的網(wǎng)簽備案，并未辦理預告登記，故該事實僅能證明肖某與某公司之間存在合法有效的房屋買賣合同，不能證明案涉房屋已經(jīng)登記在肖某名下。申請再審中，肖某也未提供證據(jù)證明案涉房屋已經(jīng)登記于其名下的事實。肖某主張某公司已經(jīng)交付了案涉房屋，但案涉房屋未實際使用并非其不能辦理房屋登記手續(xù)原因。并且相關物業(yè)公司的《證明》記載肖某于2015年即辦理了房屋交付手續(xù)，但直至2017年4月14日人民法院查封案涉房屋，長達兩年的時間里買賣房屋公證有法律效應嗎買賣房屋公證有法律效應嗎，肖某一直未辦理房屋登記手續(xù)。訴訟至今，肖某亦未能進一步提供證據(jù)證明房屋未經(jīng)登記非本人原因所致。肖某提交《抵賬協(xié)議》《證明》不能達到排除人民法院執(zhí)行案涉房屋的證明標準。二審判決認定肖某的上述主張并不能排除人民法院的執(zhí)行，與法有據(jù)。即最高人民法院認為，僅辦理網(wǎng)簽備案不能達到排除執(zhí)行房屋的證明標準。

（二）基于非典型擔保形成的網(wǎng)簽備案登記不能排除執(zhí)行

在（2020）川民終63號案件中，四川省高級人民法院認為：本案中，吳某某、李某某1、李某某2于2014年6月13日與某公司簽訂《商品房買賣合同》，在如此大批量的交易尚未支付任何款項的情況下，該44份合同均于同月17日辦理備案登記，不符合常理。合同備案登記后的次日買賣房屋公證有法律效應嗎，即2014年6月18日，三人分別與某公司簽訂《補充協(xié)議》，其第五條、第六條、第七條內(nèi)容表明，某公司只要返還吳某某、李某某1、李某某2支付的購房款及違約金后，某公司即可解除合同、收回所銷售的房屋。該約定反映出某公司簽訂《商品房買賣合同》時的真實意思并不是轉移房屋所有權于吳某某、李某某1、李某某2；該三人簽訂《商品房買賣合同》時的真實意思也不是通過支付購房款而取得房屋所有權，而是為了確保某公司全部返還購房款及違約金。在某公司不能履行返還全部購房款并支付違約金時，應將房屋所有權轉移于吳某某、李某某1、李某某2，三人據(jù)此受償。因此，合同確定的權利義務關系符合讓與擔保的法律特征。本案認定上訴人與某公司之間并非真實的房屋買賣關系，而是民間借貸關系背景下對借款債務設立的讓與擔保，更具有合理性，故上訴人對案涉房屋并不享有排除執(zhí)行的合法權益。后來，在該案的再審中【再審案號：（2020）最高法民申5847號】，最高人民法院也支持了上述主張。

四、總結

網(wǎng)簽備案作為一種行政監(jiān)管手段，其主要目的是防止一房多賣情形的發(fā)生。網(wǎng)簽備案不產(chǎn)生物權變動的法律效果，是否辦理網(wǎng)簽備案一般不影響商品房買賣合同的效力；僅辦理了網(wǎng)簽備案不能排除對房屋的執(zhí)行，基于非典型擔保形成的網(wǎng)簽備案登記也不能排除對房屋的執(zhí)行。

關于作者

陳學斌 本所合伙人

陳律師在銀行業(yè)務、企業(yè)上市融資、跨境企業(yè)并購、土地房產(chǎn)/城市更新項目、民商事爭議解決等領域有豐富的經(jīng)驗。

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