上海律師：
一、關(guān)于一房二賣(mài)的糾紛
二、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的效力糾紛
三、婚姻家庭房產(chǎn)分割的糾紛
正文：
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問(wèn)題及建議，小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實(shí)踐中存在的問(wèn)題，婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問(wèn)題及建議。
“近年來(lái)，全市法院審理房產(chǎn)糾紛案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)，尤其是在目前房?jī)r(jià)日益高漲的情況下，因房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、小產(chǎn)權(quán)房、集資房、房改房等問(wèn)題引起的糾紛日益增多，涌入法院的房產(chǎn)糾紛也越來(lái)越多。其中，一房二賣(mài)問(wèn)題比較突出，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題比較復(fù)雜，婚姻家庭的房產(chǎn)處理比較棘手?！编嵵菔兄屑?jí)法院民二庭庭長(zhǎng)趙洪印說(shuō)。
以最具代表性的鄭州市金水區(qū)為例，該區(qū)法院2008年以來(lái)辦理涉及房屋各類(lèi)案件共計(jì)995起。
趙洪印說(shuō)：“面對(duì)現(xiàn)狀，由于相關(guān)法律的滯后性和社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性，使得各地法院的處理也不完全一致。為了解決上述問(wèn)題、統(tǒng)一裁判尺度、提高全市法院審理此類(lèi)案件的質(zhì)量，我院擬出臺(tái)《關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問(wèn)題的若干意見(jiàn)》?！?/p>
昨日上午，鄭州法院系統(tǒng)民事審判及相關(guān)部門(mén)召開(kāi)座談會(huì)房產(chǎn)糾紛法律知識(shí)，并邀請(qǐng)法學(xué)專(zhuān)家、知名律師以及相關(guān)行政單位的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)該意見(jiàn)的征求意見(jiàn)稿進(jìn)行研討，并就三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入探討：
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問(wèn)題及建議
“一房二賣(mài)”應(yīng)視情況處理
鄭州高新區(qū)法院民一庭：在房屋未轉(zhuǎn)移的情況下，已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán);兩個(gè)買(mǎi)受人均未辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人所有;兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán);兩份合同均未辦理過(guò)戶(hù)登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)……如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán)。
行政訴訟與民事訴訟可并行
鄭州市中級(jí)法院孫曉飛：行政訴訟與民事訴訟相互交織沖突是審判實(shí)務(wù)當(dāng)中的老問(wèn)題，尤其是在房屋所有權(quán)登記糾紛案件中表現(xiàn)得尤為突出，此類(lèi)案件既牽涉各方當(dāng)事人之間的房屋權(quán)屬民事糾紛，又牽涉房屋管理機(jī)關(guān)房屋所有權(quán)登記行政爭(zhēng)議，當(dāng)事人既可能起訴民事訴訟，也可能要求行政審判。要解決民事、行政爭(zhēng)議交織并存的問(wèn)題，實(shí)際上就成了判斷民事?tīng)?zhēng)議與行政爭(zhēng)議哪一個(gè)為前提的問(wèn)題，誰(shuí)為前提誰(shuí)優(yōu)先。在房屋登記案件中，當(dāng)房屋登記案件民事糾紛與行政爭(zhēng)議成立偶合關(guān)系時(shí)，房屋權(quán)利歸屬是清晰的，民事糾紛與登記瑕疵爭(zhēng)議之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)，其本質(zhì)是單純的民事?tīng)?zhēng)議，如果同時(shí)并存民事與行政兩個(gè)訴訟，二者可以并行不悖。此時(shí)，即便行政訴訟因登記機(jī)關(guān)違法而撤銷(xiāo)登記，也不會(huì)否定基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的效力。
小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及審判實(shí)踐中存在的問(wèn)題
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同效力
鄭州市金水法院李春強(qiáng)：我們認(rèn)為,在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定;向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但有以下情況的，根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購(gòu)買(mǎi)人在買(mǎi)房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的;二是出賣(mài)人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的;三是出賣(mài)人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑，自留有居住房屋的;四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)糾紛等;五是對(duì)歷史原因形成的小產(chǎn)權(quán)房，要區(qū)分不同情況，妥善處理。
需建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
鄭州市中級(jí)法院民二庭李傳煒、孫燕：雖然小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同大多數(shù)被認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，國(guó)家政策也一再明令禁止，但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、交易仍然屢禁不止。筆者認(rèn)為，強(qiáng)堵不如疏導(dǎo)，要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，平等對(duì)待國(guó)有土地和集體所有的土地，以法律的形式賦予農(nóng)民出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化。如果符合國(guó)家土地利用整體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民將土地有償出讓給他人使用。并在政府部門(mén)建立相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理部門(mén)，對(duì)整個(gè)流轉(zhuǎn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。
小產(chǎn)權(quán)房的受案范圍及審判原則
鄭州市中原區(qū)法院李繼昌、陳紅：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛類(lèi)型，按流轉(zhuǎn)階段可劃分為三種類(lèi)型：流轉(zhuǎn)之前的建房糾紛;流轉(zhuǎn)糾紛，其中主要的是合同糾紛;流轉(zhuǎn)之后的派生糾紛。其中比較典型的是第二種流轉(zhuǎn)糾紛，司法實(shí)踐中也多是這一類(lèi)糾紛。一般認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，人民法院可以受理。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有以下幾種：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱(chēng)變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、繼承糾紛等。審判實(shí)踐中,一般按以下原則處理:首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響房產(chǎn)糾紛法律知識(shí)，尤其是出售人故意不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被解除或買(mǎi)賣(mài)合同被人民法院依法確認(rèn)為無(wú)效的情況，如買(mǎi)受人請(qǐng)求對(duì)房屋增值部分或合理經(jīng)濟(jì)投入進(jìn)行賠償?shù)模瑧?yīng)予支持，但應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)大小，適當(dāng)減少出售人的賠償責(zé)任;其次房產(chǎn)糾紛法律知識(shí)，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;最后，判決返還、騰退房屋時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。
婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問(wèn)題及建議
單獨(dú)處分的三種司法實(shí)踐處理
鄭州市管城區(qū)法院馬新平、時(shí)滿(mǎn)良：夫妻或部分家庭成員單獨(dú)處分共有房屋的行為效力常會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議，尤其是近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)日益上漲，二手房交易市場(chǎng)上引發(fā)的此類(lèi)糾紛更是不斷。在司法實(shí)踐中三種常見(jiàn)的糾紛情形及處理意見(jiàn)：房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人或家庭全體成員，夫妻一方或部分家庭成員與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，另一方不予追認(rèn)，該合同無(wú)效;該房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人僅為其中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第三方并且已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，另一方不予追認(rèn)的，合同無(wú)效;房產(chǎn)證上登記的夫妻或家庭成員一方未經(jīng)另一方同意，與他人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，如果另一方不追認(rèn)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但合同雙方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)受人當(dāng)然對(duì)該房屋擁有所有權(quán)。房屋登記一方應(yīng)當(dāng)賠償因其擅自處分該房屋而給夫妻之間或家庭成員的另一方造成的損失。
婚前買(mǎi)房婚后取得產(chǎn)權(quán)，離婚時(shí)的處理
新鄭市人民法院王留成：《婚姻法》規(guī)定中只是規(guī)定了一方婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，并沒(méi)有規(guī)定一方婚前享有物權(quán)的財(cái)產(chǎn)才是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人如果在婚前支付了所有的房款，雖然他對(duì)該房屋還沒(méi)有法律意義上的物權(quán)，但這并不妨礙他實(shí)際取得了該財(cái)產(chǎn)，我們應(yīng)當(dāng)將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋認(rèn)定為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。另外，對(duì)物權(quán)概念及物權(quán)制度的理解與適用在理論及司法實(shí)踐界還有很多的爭(zhēng)論，我國(guó)的物權(quán)制度還不是十分完善，我們不能太機(jī)械地理解物權(quán)的概念，一定要從解決實(shí)際問(wèn)題及公平的理念來(lái)解讀物權(quán)制度。實(shí)際上將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋視為婚前財(cái)產(chǎn)是公平的，也便于社會(huì)公眾接受的。
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