新快報訊 “貨不對板”、逾期交付房屋、房屋質量不過關……這些商品房買賣糾紛，你遇過嗎？住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益。日前，廣州市南沙區(qū)人民法院（廣東自由貿(mào)易區(qū)南沙片區(qū)人民法院）發(fā)布了《商品房買賣合同糾紛案件審判白皮書》。白皮書顯示，受房地產(chǎn)政策調控及房地產(chǎn)企業(yè)“暴雷”影響，案件數(shù)量在今年出現(xiàn)了急劇增長情況，2023年截至7月南沙法院新收商品房買賣合同糾紛案676件。
案件呈現(xiàn)增長態(tài)勢，買方、群體訴訟比重大
根據(jù)白皮書，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房買賣合同糾紛案1715件。其中商品房買賣糾紛案件司法解釋，商品房預售合同糾紛案1254件，商品房預約合同糾紛案172件、商品房銷售合同糾紛案289件。從總量來看，商品房買賣合同糾紛新收案件數(shù)量接近南沙法院同期新收各類房地產(chǎn)案件總數(shù)的四分之一。
從起訴主體來看，起訴主體多為買方，群體訴訟比重較大。從已受理的案件當事人來看商品房買賣糾紛案件司法解釋，商品房買賣合同糾紛案件多為賣方違約引起，購房者作為原告的案件占總案件數(shù)的95.3%，僅有少部分案件由開發(fā)商作為原告，且基本為購房者未按時支付購房款的情形。同一開發(fā)商在合同履行中出現(xiàn)問題，就會波及同一小區(qū)的成百上千名業(yè)主，特別是在出現(xiàn)開發(fā)商遲延交樓、辦證及合同約定與實際不符等共性問題時商品房買賣糾紛案件司法解釋，就會導致購房者抱團維權，引發(fā)群體性訴訟。
據(jù)統(tǒng)計，在南沙法院2020年1月—2023年7月期間新收的1715件案件中，群體性案件占案件總數(shù)的77.21%，涉及樓盤26個。
延遲交樓、房屋質量不過關等問題突出
新快報記者注意到，商品房買賣糾紛中延遲交樓、房屋質量不過關等問題突出。比如，在推廣營銷階段，部分開發(fā)商為達到促進目的，存在過分包裝、夸大宣傳情形，出現(xiàn)“貨不對板”情況；在合同簽訂階段，存在開發(fā)商對合同簽署不規(guī)范問題，導致當事人利益受損；在房屋交付階段，存在開發(fā)商逾期交付房屋、房屋質量不過關等問題。
白皮書數(shù)據(jù)顯示，南沙法院接收的1715件商品房買賣合同糾紛案中，涉及遲延交樓、辦證的案件共671件，而具體引發(fā)糾紛的原因主要包括：市政基礎設施建設未同步完成導致無法達到通水、通電、通氣的交樓標準，因疫情影響施工進度、遲延提交辦證資料、房屋被開發(fā)商用于抵押或被查封等情形。
涉及合同內容爭議的案件共382件，具體引發(fā)糾紛的原因主要包括：房屋層高與合同約定不符，樣板房標準與合同約定標準不符，合同對土地使用權年限記載有誤，以及合同對于贈送車位約定不明確等情形。涉及合同無法繼續(xù)履行的案件共286件，具體引發(fā)糾紛的原因主要包括：購房者不具備購房資格或不符合貸款條件，購房者逾期支付房款，開發(fā)商為規(guī)避限價政策以“雙合同”拆分價款等情形。涉及房屋質量問題的案件共260件，具體引發(fā)糾紛的原因主要包括：公共部分的施工材料和建筑設計不符合規(guī)范問題，房屋出現(xiàn)漏水問題等情形。
另外，開發(fā)商夸大宣傳或無法兌現(xiàn)承諾、購房者為規(guī)避購房政策借名買房等原因所引發(fā)的其他糾紛類型案件也有116件。
呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強合規(guī)管理
針對上述問題及原因，白皮書建議，加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資和資金使用，確保預售資金得到有效監(jiān)管，保證項目工程順利完成；嚴查不實宣傳，規(guī)范合同文本，切實保護購房者合法權益。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的處罰力度，提高企業(yè)違法成本；建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“黑白名單”制度，確保行業(yè)經(jīng)營規(guī)范。
同時加強行業(yè)自律管理 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需加強合規(guī)管理，不斷提升自身管理質效和服務水平；需規(guī)范銷售宣傳行為，將高品質的服務體系和購房人的良好口碑作為經(jīng)營管理中的重點，摒棄粗放擴張和短線發(fā)展的思路；加強對市場環(huán)境的分析研判，對商品房開發(fā)建設、交房期限、辦證時間等約定都要有相應風險預估能力，避免因盲目投資、防范不足而陷于履行不能、履行困難的境地。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等相關組織應當切實履行行業(yè)自律職能，設立必要的制度約束和行業(yè)懲戒，積極引導房地產(chǎn)企業(yè)重視管理，加強對相關行業(yè)規(guī)范落實情況的監(jiān)督檢查，夯實企業(yè)發(fā)展的“信用基石”。
此外，南沙法院充分發(fā)揮普法作用，依托“線上+線下”多元化信息平臺進行全方位、點對點、聯(lián)動式宣傳，創(chuàng)新普法形式，將不同人群的需求清單轉化為普法清單，有重點地普及法律知識、解答法律問題，對于購房者重點解讀購房相關法律政策，介紹常見“虛假宣傳”“價格陷阱”“長收短付”等購房、租房套路并明確房屋買賣、租賃以及與房屋中介簽訂合同時的注意事項；對于房地產(chǎn)企業(yè)重點針對企業(yè)合規(guī)治理提出司法建議，實現(xiàn)普法內容與群眾、企業(yè)關心的熱點難點問題“同頻同步”。
采寫：新快報記者 楊喜茵 高京 通訊員 王君
