尹律師：
我近期準(zhǔn)備通過(guò)中介在上海買(mǎi)房。對(duì)我這樣的工薪階層來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可謂是一件“人生大事”，多少有些顧慮。請(qǐng)問(wèn)在購(gòu)房過(guò)程中，我需要注意哪些關(guān)鍵問(wèn)題？
上海讀者吳先生
吳先生：
您好！對(duì)普通百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房確實(shí)是一件“人生大事”。很多購(gòu)房者往往要掏空積蓄才能付得起一套房子的首付。然而簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意什么，在現(xiàn)實(shí)中，除了高額的購(gòu)房款，購(gòu)買(mǎi)房屋常常還面臨其他風(fēng)險(xiǎn)。在這里有幾個(gè)問(wèn)題需要特別注意一下。
■在合同上簽字視為認(rèn)同全部條款
購(gòu)買(mǎi)房屋是家庭的重大行為。綜合考慮時(shí)間成本、辦理手續(xù)等因素，大部分購(gòu)房人會(huì)通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房屋。在實(shí)踐當(dāng)中，中介機(jī)構(gòu)提供的購(gòu)房合同大都是有固定格式的文本，其中關(guān)于貸款未全部審批成功這一情況，如何處理都有不同選項(xiàng)可以勾選，這一點(diǎn)需要特別注意簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意什么，在勾選時(shí)要給自己預(yù)留空間，以備萬(wàn)一貸款未能按時(shí)發(fā)放，可以及時(shí)尋求補(bǔ)救。
除此之外，購(gòu)房合同中還有對(duì)買(mǎi)房人逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)、逾期付款的約定解除權(quán)、解除合同后的違約標(biāo)準(zhǔn)等制式規(guī)定，這些均屬于格式文本中的格式條款。
對(duì)于上述條款，只要購(gòu)房人在合同上簽字，就視為其同意或認(rèn)可所有條款的內(nèi)容，賣(mài)方依據(jù)合同約定要求解除合同、要求按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金、違約金無(wú)可厚非。
■格式條款中的違約責(zé)任要特別留意
《民法典》第四百七十條規(guī)定了一份合同的主要條款有8種，違約責(zé)任就是其中之一。很多中介提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，會(huì)將逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)及違約導(dǎo)致違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)以格式條款的形式進(jìn)行約定。曾經(jīng)有這樣一起糾紛案，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同中，逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)（總房款的日萬(wàn)分之五）及違約導(dǎo)致違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)（總房款的20％），就是中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同的格式條款。
這里要明確一下，格式條款并不是不可修改。在實(shí)際購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以就合同主要條款等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，在補(bǔ)充協(xié)議中具體約定，該約定視為補(bǔ)充約定，可以變更格式合同中的格式條款。
所以，購(gòu)房時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為格式合同中的條款不合理，只要經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，是可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行調(diào)整和變更的。
實(shí)踐中，逾期付款約定違約金的，一般以逾期付款金額作為基數(shù)計(jì)算違約金，而非按照合同總價(jià)款。購(gòu)房人如果認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算基數(shù)過(guò)高一定要提出異議。
■如何在房屋買(mǎi)賣(mài)中保護(hù)最大利益
在以往的購(gòu)房糾紛案中，凡是在合同簽訂、履行和爭(zhēng)議解決時(shí)有律師全程參與的，就對(duì)保護(hù)自己的權(quán)益非常有利。如果每一個(gè)重要步驟都有專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)和支持，比如賣(mài)方在購(gòu)房人未按期足額付款時(shí)及時(shí)取證、在合同約定的解除權(quán)成立時(shí)及時(shí)發(fā)出解除合同的書(shū)面通知等簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意什么，就可以確保證據(jù)鏈條明確具體且完整無(wú)瑕疵。
所謂“外行看熱鬧、內(nèi)行看門(mén)道”，對(duì)咱們普通老百姓而言，出售及購(gòu)買(mǎi)房屋動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，不只是家庭的重大財(cái)產(chǎn)處分行為，更是重大法律行為。
如何做盡職調(diào)查、如何簽署合同、履行合同，如何無(wú)瑕疵履行合同義務(wù)、在權(quán)利受到侵害時(shí)及時(shí)取證并合法維權(quán)非常關(guān)鍵，需要專(zhuān)業(yè)人士幫忙審核把關(guān)，抱不得任何僥幸心理。
（北京雷杰展達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師尹紅志）
