舉證篇
答：一般從行為能力、意思表示、具體條款（內(nèi)容）等三個角度進行審查。
主要有以下7種情形：
（1）無民事行為能力人簽訂的合同無效；
（2）行為人與相對人以虛假的意思表示簽訂的合同無效；
（3）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，但該強制性規(guī)定不導(dǎo)致民事法律行為無效的除外；
（4）違背公序良俗的合同無效；
（5）行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的合同無效；
（6）合同中造成對方人身損害或者故意、重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效；
（7）提供格式條款一方不合理免除或減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利的格式條款無效。
2.房屋交易簽訂兩份不同的合同，產(chǎn)生爭議后，法院如何認(rèn)定其效力？
答：房屋買賣糾紛中，有時存在“陰陽合同”的現(xiàn)象。兩份合同中“陰合同”對內(nèi)，顯示當(dāng)事人的真實意思表示；“陽合同”對外，往往為了貸款、避稅等其他目的。
遇到此類糾紛，一般認(rèn)定“陽合同”中為當(dāng)事人虛假意思表示，內(nèi)容無效；若雙方說法不一，可通過實際履行情況、其他關(guān)聯(lián)協(xié)議的約定等綜合分析確立真實的合同。
需要注意的是，“陰陽合同”嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，一般偷稅行為有權(quán)行政處罰，數(shù)額較大或次數(shù)較多的，可能構(gòu)成刑事犯罪。
3.房屋買賣合同中，出賣人對標(biāo)的無權(quán)處分的，該合同是否有效？
答：按照民法典的立法精神，將債權(quán)行為和物權(quán)行為做了分離，債權(quán)行為的效力不以物權(quán)行為的效力為前提，因此，無權(quán)處分的房屋買賣合同不當(dāng)然無效。對于合同相對方能否適用善意取得，實踐中，人民法院一般會審查買賣合意是否為當(dāng)事人的真實意思表示，并綜合判斷合同相對方是否為善意。真實權(quán)利人主張買受人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
考量因素：
買房人購房動機；獲悉房源的途徑，與當(dāng)事人的關(guān)系；買受人實地看房的經(jīng)過；合同價格與房屋市場價值是否匹配；房款付款能力；房款的實際流向；房屋交付情況等等。
4.購買的房屋因特殊原因無法過戶，如何保障自己的權(quán)益？
答：可以通過預(yù)告登記、登記他項權(quán)利、增加違約條款、實際占有使用房屋、保管房屋產(chǎn)權(quán)證等房屋證件及購房發(fā)票等方式降低自身風(fēng)險。待過戶條件達成后，一定要及時要求過戶。
5.產(chǎn)權(quán)人將房屋一房數(shù)賣，如何處理？
答：首先考慮買受人中是否存在與出賣人串通簽訂合同的情形，若存在，該買受人取得房屋的所有權(quán)；不存在串通的情形下，在數(shù)個買受人中，已經(jīng)辦理商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的房屋合同糾紛起訴流程，可以優(yōu)先于其他買受人取得該房屋的所有權(quán)，其他買受人可以以合同目的不能實現(xiàn)而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；若買受人均未辦理登記手續(xù)的，以房屋買賣合同已經(jīng)辦理備案登記的買受人優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。
其次，若買受人既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理合同備案的，則合法占有房屋者可以優(yōu)先取得所有權(quán)。
其他情況下，若買受人未取得房屋所有權(quán)，該房屋可以在作價后按比例向買受人清償債務(wù)。
6.房屋買賣合同中，出賣方交付的房屋存在質(zhì)量問題，如何進行救濟？
答：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可主張解除合同及賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人亦可主張解除合同和賠償損失。
7.房屋買賣合同履行中，發(fā)現(xiàn)過戶期限約定不明確的，如何處理？
答：應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，公平協(xié)商處理。雙方可就過戶期限達成補充協(xié)議，無法達成補充協(xié)議的，可在符合過戶條件時隨時要求對方配合，但應(yīng)當(dāng)給予一定的準(zhǔn)備時間。
8.房屋買賣合同解除條件有哪些？解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何使用？
答：（1）協(xié)商一致解除；
（2）約定的解除條件成就；
（3）不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；
（4）在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（5）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（6）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。
符合解除條件的，合同自通知達到對方時解除；未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。
9.什么情形下當(dāng)事人可以適用情勢變更條款解除合同？
答：（1）合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生異常變動，排除正常的商業(yè)風(fēng)險如市場價格波動、消費者價值觀變化等；
（2）房屋買賣合同成立后，履行完畢之前；
（3）繼續(xù)履行對一方當(dāng)事人損失重大房屋合同糾紛起訴流程，明顯違反公平原則、等價有償原則；
（4）曾經(jīng)向?qū)Ψ教岢龊贤淖兏怀伞?/p>
提醒注意的是，情勢變更原則只有在極其特殊的情況下才能適用。
10.什么情形下違約方可以行使合同解除權(quán)？
答：（1）法律上或者事實上不能履行；
（2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；
（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行；
（4）上述情形致使合同目的不能實現(xiàn)。
考量因素：
違約方不存在惡意違約的情形；違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。
11.一方違約后，合同相對方哪些損失不能主張賠償
答：（1）主觀推測的損失；
（2）懲罰性賠償；
（3）明顯超出實際損失的部分；
（4）因相對方原因造成的擴大損失；
（5）實際無法履行的合同部分。
12.房屋買賣的特殊情形
（1）工業(yè)用房分割出售情形：
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
該情形違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，但對于強制性規(guī)定的類型認(rèn)定，審理中應(yīng)當(dāng)綜合考慮法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等。上述條款認(rèn)定為管理性規(guī)定更為妥當(dāng)，故不宜以違反法律法規(guī)強制性規(guī)定為由簡單認(rèn)定工業(yè)用房分割出售的情形無效。
（2）動遷安置房買賣
出賣方尚未辦理動遷房權(quán)利登記，房屋買賣合同不違反民法典關(guān)于合同效力的相關(guān)條款的，應(yīng)認(rèn)定買受人享有債權(quán)。此種情形中房屋合同糾紛起訴流程，開發(fā)商并非合同當(dāng)事人，房屋買賣合同對其并無約束力；買受人直接要求將房屋權(quán)利登記至本人名下的，法院不予支持。
（3）違法建筑物買賣
違法建筑物買賣合同無效，雙方各自返還房屋及購房款。若房屋已被拆除、沒收無法返回的，可根據(jù)雙方當(dāng)事人對房屋滅失的過錯情況、當(dāng)事人對房屋的使用情況來確認(rèn)買受人的補償數(shù)額。
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