二手房買賣交易中，買方「爽約」的現(xiàn)象比較突出，特別是現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境不好，該現(xiàn)象更是大量出現(xiàn)。那么買房爽約后，之前支付的定金是全部給予賣房，還是可以拿回部分定金？

我暫未看到買方爽約情形，起訴賣方要求返還部分定金的判例。但是有判例（2022）京01民終245號，守約的賣房起訴違約買方要求其支付違約金，后法院酌定違約金金額為買方已支付的定金數(shù)額，于是并未支持額外的違約金數(shù)額。

二手房買賣合同，即存量房買賣合同關于買方爽約的情形有兩點涉及，第一點是拒絕購買房屋可以沒收定金；第二點是遲延履行合同義務的日違約金，日違約金標準一般是房價的萬分之幾。

因此此類糾紛一般是由守約的賣方起訴違約的賣方，要求其另外支付違約金。在實踐中表現(xiàn)為兩種形式：

1）賣方依據(jù)違約金條款計算相應的違約金數(shù)額，此類情形常因對方的請求而被法院進行酌情調(diào)整，就我看到的案例而言，調(diào)整的數(shù)額即賣方收到的定金。

依據(jù)為：《民法典》第588條第一款：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。即：違約金條款和定金條款只能擇一使用。

2）賣方通過評估鑒定的方式，計算出因買方遲延履行合同導致的最終房價損失，用于計算出自己的實際損失。此種情況，若損失價格大于定金價格，法院會予以支持。

依據(jù)為：《民法典》第588條第二款：定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

最后總結下，對于買方爽約的情形，除非市場明顯波動，導致房價極速下跌，否則一般在實踐中，法院最終支持的違約金等同于定金的可能性較大。

而在實踐中，常常會出現(xiàn)以下情形：

1）買方爽約，同時房產(chǎn)權屬證件在其手上的情況。因此實踐中涉及的談判情形是買方以返還房產(chǎn)權屬證件為由，希望賣方能夠退還部分定金。

2）賣方急于賣房回籠資金，亦或者該套房是貸款房，銷售時間的延長會讓其在該段時間內(nèi)履行額外的還貸行為。

3）有的交易中還涉及中介，此次交易的傭金能否拿到手，找誰拿？下次交易能否繼續(xù)在自己的手中達成？

因此，現(xiàn)實中常常會形成上述三方博弈，而涉及到談判，其實無法先做到像法律規(guī)定那樣一板一眼。談判，首先要找到三方的共同利益，三方的共同利益是房子能夠更快，更高價的賣出去。只有達成這個局面，三方利益才有可能平衡，否則就會產(chǎn)生一損俱損的敗局。

因此對于買方，即使想把房產(chǎn)權屬證書拿在手里當作籌碼，也應該促成這一目標的形成，而不是阻斷交易。并且必要的，買方應更多地發(fā)動自己的資源，讓這套房產(chǎn)往「更快，更高價的賣出去」這一目標實現(xiàn)。

因此，談判可能無法一下取得結果，最后或許還需要通過訴訟解決，但是關于此情形，三方應都往促成再次交易的方向進行，只有在取得好的結果時，才能低成本的達成一個好的談判結果。

最后再分享一個最高法在《民法典》理解與適用中的一個觀點，對于定金合同的審查十分重要。若定金合同僅約定定金，但是沒有約定定金罰則，即違約一方雙倍退還定金或沒收定金的，此時定金的性質會被視為預付款。

「法院認為，合同約定將前合同所剩余的預付款作為本合同的“定金”，每批次貨款抵扣“定金”，并明確約定了違約責任，而未約定適用定金罰則的，該款項雖名為“定金”，但其不屬于定金擔保，其法律特性實為預付款?！?/p>