根據民法基本原理和司法實踐中的一貫認識，預約和本約的區(qū)分標準，應當根據當事人在合同中的意思表示加以確定。當事人的意思表示不明確或有爭議時，應當通過考察合同內容是否包含合同成立的要素，以及合同內容是否確定到無需另行訂立本約即可強制履行等因素加以確定。

案件簡介

2010年9月30日，A公司作為出賣人與B某作為認購人簽訂《認購書》，約定由B某認購A公司所開發(fā)的涉案房屋，總房價款為 922元，付款方式為貸款，認購人可以首期支付購房總價款的50%即 元，其余價款元可以向出賣人指定按揭貸款銀行借款支付。合同還約定以下條款：第四條，認購人應當自簽訂認購書之日起當日內，向出賣人支付認購定金元，出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。認購人同意在支付定金之日起 90日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。第五條，認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。第六條，認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過90 日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書，出賣人應當在本認購書解除之日起30日內將已收取的定金退還認購人。第七條，出賣人在認購人支付認購定金之日至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。第九條其他約定，買受人在簽訂本認購書繳納認購金的同時，另向出賣人繳納人民幣413.09萬元，此部分錢款作為簽署正式網簽合同的前提條件，且不開具正式購房發(fā)票。出賣人應提前30 日通知買受人正式簽訂商品房買賣合同，買受人在簽署合同的同時將合同總價50%首付款一次性補繳完畢，剩余房款做銀行按揭貸款。買受人在簽署正式商品房買賣合同后，需在15個工作日內向貸款銀行提供完畢個人貸款所需的一切相關貸款資料，買受人提供的個人貸款資料需真實、合法、有效。若買受人因個人原因在簽署正式商品房買賣合同后90個工作日仍未辦理完畢按揭貸款手續(xù)，買受人需在接到出賣人發(fā)出的付款通知后15個工作日內付清全部剩余未付房款。如買受人違約，出賣人有權解除正式買賣合同，并按買賣合同相關條款收取買受人違約金。

因此商業(yè)用房為現房簽約，即買賣雙方簽署正式購房合同且購房款項全部結清后，買受人即可辦理入住手續(xù)，但出賣人在購房合同中與買受人 簽署的房屋交付時間為2011年1月至2月份的某個時間，具體 時間雙方在簽約時另行商定。第十條房屋買賣合同和協議的區(qū)別，本認購書經雙方簽字蓋章 后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。 本認購書終止后，認購定金應當【返還認購人】【抵作商品房價款】。第十一條，本認購書未盡事宜，可簽訂補充協議。第十二條，本認購書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，兩份具有同等法律效力?！墩J購書》簽訂當日，B某向A公司支付了1000萬元認購金，并繳納了元。

2010年12月30日，A公司作為甲方，B某作為乙方簽訂《補充協議》，內容如下：1、乙方將原來繳納的認購金1000萬元中的700萬元轉移至新認購的2號商業(yè)中，作為新認購的商業(yè)的認購金。2、乙方保留300萬元繼續(xù)作為1號樓的認購金。3、甲方應提前30天通知乙方簽署正式網簽合同。如因甲方原因于2013年1月1日前，仍無法滿足乙方正式簽署網簽合同的條件，則視為甲方違約，即甲方自2013年1月1日開始，按日計算向買受人支付乙方實際繳納款項（乙方實際交納款項713.09萬元）的萬分之三的違約金，如違約時間超過30日房屋買賣合同和協議的區(qū)別，則乙方有權退房。如乙方選擇退房的，甲方應當自退房通知送達之日起30日內退還乙方全部實際已付款，并按照乙方實際已付款3%向乙方支付違約金。B某于2017年9月4日向A公司發(fā)送《通知函》，主張因A公司導致合同未能繼續(xù)履行應向B某賠償房屋差價損失元、違約金.89元并雙倍返還定金元；后，又于2018年10月31日向A公司發(fā)送《函件》，要求A公司履行《認購書》及《補充協議》并賠償其違約金605.05萬元。

2019年1月22日，A公司向B某發(fā)出《協商解除認購協議約談函》，A公司在該函件中稱因2017年3月26日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類型項目管理的公告》，并主張根據限購政策房屋買賣合同和協議的區(qū)別，B某已不具備《認購書》、《補充協議》約定的商品房購買資格，雙方已無法就涉案商品房簽署正式網簽合同，故《認購書》《補充協議》在客觀上已無法履行，應予以解除。

庭審中，B某向人民法院申請對房屋現值進行評估，市場價值為元。B某認為《認購書》系本約合同，對《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容都進行了約定，《補充協議》作為《認購書》的附件同為一體，因涉案房屋是現房交易，故本案案由應調整為商品房銷售合同糾紛，B某向人民法院主張解除《認購書》、《補充協議》；返還購房款413.09萬元；雙倍返還定金600萬元；賠償房屋差價損失元。A公司則主張，《認購書》的性質為預約合同，并不具備商品房買賣合同的主要條款，B某在未能履約的情況下損失的為締約機會，并非實際經濟利益，本案案由應調整為商品房預約合同糾紛，故提起反訴，請求解除《認購書》、《補充協議》。

法院認為

法院認為，盡管《中華人民共和國合同法》對預約合同沒有作明文規(guī)定，但在一些復雜交易的商業(yè)實踐中，當事人之間契約締結過程客觀上存在著從不具有拘束力的磋商行為、締結具有拘束力的預約、最終訂立本約這三個不同階段。與締約磋商階段僅受誠實信用原則約 束不同，預約和本約在當事人之間均成立合同關系。根據民法基本原理和司法實踐中的一貫認識，預約和本約的區(qū)分標準，應當根據當事人在合同中的意思表示加以確定。當事人的意思表示不明確或有爭議時，應當通過考察合同內容是否包含合同成立的要素，以及合同內容是否確定到無需另行訂立本約即可強制履行等因素加以確定。

法院認為簽署的《認購書》、《補充協議》是雙方當事人的真是意思表示，合同內容均約定A公司與B某需在一定期限內再行協商商品房買賣合同，且需要另行簽訂可進行網簽備案的商品房買合同。合同內容缺少關鍵條款，比如付款方式及時間、房屋交付時間以及轉移登記等。故《認購書》、《補充協議》的內容無法用以強制履行，兩份協議屬于預約合同性質，A公司與B 某還需要另行訂立本約商品房買賣合同。法院同時認為，預約合同的解除，導致買受人喪失的是簽訂正式商品房買賣合同的機會，房屋的增值損失并非其必然損失，故B某主張房屋差價損失沒有事實和法律依據。

法院最終判決解除《認購書》《補充協議》、B 公司返還購房款413.09萬元并雙倍返還定金600萬元。駁回B某關于房屋差價損失的訴訟請求。

要點

本案其實為現房買賣，即使對現房買賣簽署《認購書》，該《認購書》是預約合同還是本約合同，需要根據雙方的真實意思判斷，合同中如出現需另行簽訂本約合同的字眼，即使合同內容有多完善，一般也會被認定為預約合同。另外，預約合同的解除導致的是喪失簽署本約合同的機會，房屋增值損失并非是必然損失

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