[案情簡介]

2000年10月，楊某看中某樓盤一套商品房，該房子套型、結構、朝向、環(huán)境等都很不錯。但當時，開發(fā)商尚未取得該樓盤商品房預售許可證。由于擔心該房子會被人搶先買走，楊某便和開發(fā)商簽訂了非正式購房合同，合同約定，開發(fā)商應當最遲于2001年9月1日交付房屋，如果開發(fā)商逾期交房，則按每天房價款的萬分之五標準支付逾期交房違約金。如果開發(fā)商逾期交房超過一個月，楊某有權解除房屋買賣合同，開發(fā)商除退還宋先生已付房款外，還要雙倍退還定金。隨后，楊某依約支付了2萬元定金，后又支付了該房屋買賣款首期10萬元。

2000年12月，開發(fā)商拿到了該樓盤預售許可證，售樓處要求楊某再來簽訂正式的商品房買賣合同。楊某正式簽約時，發(fā)現(xiàn)正式合同中，交房時間被推遲到了2001年11月30日，并且，延遲交付房屋的違約處理方式變成按中國人民銀行同期貸款利率計算。對此，售樓處工作人員解釋，這只是為了辦理購房手續(xù)，原來雙方簽訂的合同仍然有效，楊某于是簽約，但仍然保存了原合同。

后來該樓盤在開發(fā)過程中出現(xiàn)不少問題，開發(fā)商擅自更改了小區(qū)規(guī)劃，楊某于是不準備再購買該房屋。2001年10月，楊某向開發(fā)商提出，該房已經(jīng)逾期交付一個月，按原合同規(guī)定什么樣的購房合同具有法律效力，自己有權退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商認為，楊某既然已經(jīng)簽訂了正式的商品房買賣合同，就應該接受新合同的約束，公司可以按原合同規(guī)定，自9月1日起承擔違約責任，但不能退房和雙倍返還定金。雙方就此問題無法協(xié)商解決。

2002年1月，楊某依法將開發(fā)商訴至法院。

[爭議焦點]

1、在開發(fā)商未取得銷售許可證時，楊某和開發(fā)商簽訂的非正式合同是否具有法律效力？

2、2002年12月，楊某和開發(fā)商簽訂的正式契約合同是否有效？

[律師提醒]

購房者在購買商品房的過程中，應當遵循法律的規(guī)定程序步驟，簡要提示如下：先行委托律師調查開發(fā)商信譽及資質查驗商品房銷售許可證；在交納定金前，了解將要簽訂的買賣契約并確定全部條款；交納定金時須約定，如果最終雙方?jīng)]有對契約達成一致意見，定金應當全額退還等。開發(fā)商簽約時的所有承諾，應當明確寫入正式合同。同時，購房者應當注意保存好買房過程中的有關證據(jù)、材料，不要盲目聽信開發(fā)商沒有書面保證的所謂承諾。

[律師分析]

商品房買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)開發(fā)商在未取得房屋預售許可證的情況下，以各種方法變相進行商品房銷售的情形。下面，就該案中兩份合同的效力逐一進行分析：

一、關于非正式合同的效力

楊某與房地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（我們簡稱其為舊合同）的效力究竟怎樣呢？客觀講，在取得預售許可證前就開始賣房，并與客戶簽訂自己擬訂的認購書或買賣合同，這是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商通行的做法。不出問題，大家相安無事，而一旦出了問題，就只能按法律規(guī)定解決。

建設部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房銷售（預售）許可證之前，是不能以各種名義、方法銷售或變相進行商品房銷售的，當然，也就不允許開發(fā)商向購房者收取任何具有預付款性質的費用。而上述的通行做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，本案中，楊某與開發(fā)商簽訂的舊合同是無效的，不能得到法律的保護。

合同無效，只是導致合同中約定的有關條款得不到法律的保護，但合同雙方仍可以在合同約定之外，得到相應法律的保護?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

以本案為例，既然舊合同是無效的，并且合同從簽訂時起就沒有法律效力，那么楊某可以主張該合同無效，并要求退房、退款。而楊某在明知該合同無效的情況下仍然簽署合同，其自身也是具有一定過錯的，但這并不妨礙楊某要求開發(fā)商退還房款及賠償損失。如果要求開發(fā)商支付違約金并雙倍返還定金，則是追究違約責任的表現(xiàn)，既然該合同已經(jīng)無效，那么依據(jù)法律規(guī)定，當事人也就不承擔合同中約定的違約責任。因此，楊某無權同時要求開發(fā)商支付違約金和雙倍返還定金。

二、關于新合同的效力

事實上，糾紛是在楊某簽訂了新合同后才出現(xiàn)的，那么，如何認定新合同的效力呢？此時，開發(fā)商的合同主體資格已經(jīng)沒有問題，合同內容也是符合法律規(guī)定的，那么什么樣的購房合同具有法律效力，判斷新合同是否有效，就只能看雙方的意思表示是否真實一致。

如果雙方之間簽訂合同時，意思表示是真實的，比如說，開發(fā)商已經(jīng)告知客戶，一切將按照新合同來運行，包括交房時間、違約金、房屋面積等條款都已變更什么樣的購房合同具有法律效力，客戶接受了這樣的變更，或者客戶為了得到保障及維護自己的利益，不允許合同的主要條款作變更，要求在新合同中繼續(xù)規(guī)定原有舊合同的條款，開發(fā)商也接受了這種意見。那么，雙方所簽訂的合同是建立在公平、合理、平等的基礎上的，雙方認可了新合同，從而確立了新的權利義務關系。這種關系是獨立的，并非是原有舊合同的延續(xù)，哪怕是新舊合同中部分條款完全一樣。這樣的新合同是有效的，雙方都要受新合同約束。房地產(chǎn)公司應按新合同約定的時間、面積、條件交房，客戶也不可以隨意退房。

但本案中情形不同，售樓人員一方面稱，舊合同繼續(xù)有效，另一方面，新合同與舊合同之間存在許多重要條款的不同。這就不能理解為新合同是在購房者意思表示真實的情況下簽訂的，而應該說，是在開發(fā)商售一定程度的誤導下簽訂的，這樣簽訂的新合同，本律師認為應當是無效的，因此，該合同對雙方權利義務的約定，也應當是無效的，楊某可以要求退房退款。

但是，如果通過訴訟解決，楊某將面臨極大的舉證困難，楊某應當舉證證明新合同是在開發(fā)商的欺騙誤導之下簽訂的，否則楊某將承擔不利的訴訟后果。