2017年6月第30卷第2期山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報 of and Law for ．，．30 No．2【民商法研討】不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的法律適用——以《民間借貸司法解釋》第二十四條為視角孥 蔚(鄭州大學(xué)法學(xué)院，河南鄭州)[摘要] 以簽訂不動產(chǎn)買賣合同擔(dān)保民間借貸合同履行的案件在實踐中蓬勃發(fā)展，且此種情形下的糾紛也愈演愈烈。最高人民法院頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條給出了審理此類糾紛的解決思路，但是司法解釋過于簡單粗糙，未明確不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的性質(zhì)、效力問題，也未明確債權(quán)人對標(biāo)的物是否有優(yōu)先受償權(quán)。不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保實為債權(quán)擔(dān)保，不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同實為代物清償預(yù)約，是諾成性合同，其不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保效果，債權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)。[關(guān)鍵詞] 民間借貸合同；不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保；代物清償預(yù)約(中圖分類號][文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1672—1500(2017)02—0058—04隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深人，作為融資和投資渠道的民間借貸日趨活躍。民間借貸規(guī)模不斷擴(kuò)大且借貸方式日益多樣化，直接導(dǎo)致大量糾紛成訟，人民法院受理案件數(shù)量快速增長不動產(chǎn)買賣合同司法解釋，高居民事審判案件類型第二位。
在過去的司法實踐中，各地法院對于民間借貸合同與買賣合同混合情形的司法裁判的意見和做法不一，甚至在此問題的裁判上最高法院先后公布的案例出現(xiàn)了“打架”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了不良的社會影響。2015年9月1日起開始實施的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱為《民間借貸司法解釋》)第二十四條被理論界和實務(wù)界認(rèn)為是對民間借貸活動中出現(xiàn)的民間借貸合同與買賣合同混合的司法規(guī)范，以期解決司法裁判出現(xiàn)的“同案不同判”，統(tǒng)一司法。一、評析《民間借貸司法解釋》第二十四條(一)內(nèi)容最高人民法院將其頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條調(diào)整的內(nèi)容稱為讓與擔(dān)保，并采用兩款，對讓與擔(dān)保情形進(jìn)行簡單地規(guī)范。1．程序性規(guī)范。首先，界定了讓與擔(dān)保存在主從合同的關(guān)系，特指的是當(dāng)事人簽訂買賣合同的真實意思是為借貸合同提供擔(dān)保，借貸合同是主合同，買賣合同是從合同；其次，從法院審理案件案由的角度，將請求實現(xiàn)讓與擔(dān)保中買賣合同約定的案件劃分到民間借貸法律關(guān)系，而非買賣合同法律關(guān)系，從而規(guī)范當(dāng)事人訴訟法律關(guān)系的選擇以及規(guī)范法院審理時的標(biāo)準(zhǔn)，有利于統(tǒng)一裁判行為；再次，法院承擔(dān)闡明適用正確訴訟請求的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向起訴錯誤的當(dāng)事人進(jìn)行說明；最后不動產(chǎn)買賣合同司法解釋，規(guī)范法院的裁判行為，當(dāng)事人拒絕變更有誤的訴訟請求時，法院作出駁回起訴的裁定書，以拒絕對案件進(jìn)行實體審理。
2．實體性規(guī)范。明確規(guī)定出借人取得勝訴判決后享有的權(quán)利，若借款人不履行判決義務(wù)，可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以實際債權(quán)為清償范圍，遵循“多退少補(bǔ)”的規(guī)則。(二)評價1．優(yōu)點。一是明確了此種糾紛中借貸合同和買賣合同的關(guān)系，前者是主合同，后者是從合同，簽訂買賣合同是為借貸合同的履行進(jìn)行擔(dān)保。從而指明法院審理此類型案件的思路，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民間借貸法律關(guān)系處理糾紛，并履行釋明義務(wù)。二是規(guī)定了債權(quán)人的申請執(zhí)行權(quán)，買賣合同擔(dān)保賦予債權(quán)人在債務(wù)人不履收稿日期：2017—03—20基金項目：2016年度河南省社科聯(lián)、河南省經(jīng)團(tuán)聯(lián)研究課題(項目編號：SKL一2016—457)。作者簡介：李蔚(1993一)，女不動產(chǎn)買賣合同司法解釋，河南商丘人，鄭州大學(xué)法學(xué)院2015級碩士研究生，研究方向：訴訟法。58萬方數(shù)據(jù)
