遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，選擇留在大城市等外地打拼的人群，通常需要租房居住。那么在租房過(guò)程中，需要注意哪些法律問(wèn)題呢？作為承租人，應(yīng)當(dāng)與出租人簽訂書面房屋租賃合同。本文通過(guò)對(duì)房屋租賃合同的訂立、履行、解除、續(xù)簽等法律問(wèn)題予以梳理，以期幫助出租人、承租人規(guī)避租房可能遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入房屋租賃合同糾紛之中。

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第53條、第54條

（一）確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)狀況

1.核對(duì)產(chǎn)權(quán)證書

承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)所租房屋的合法性積極審查，如核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證書，承租公有住房的需核對(duì)租賃卡等權(quán)屬證書。

2.確認(rèn)抵押情況

承租人若打算簽訂長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃合同，亦應(yīng)當(dāng)審查所租房屋是否已設(shè)立抵押權(quán)，盡量避免承租已設(shè)定抵押權(quán)的房屋。因?yàn)榉课菰O(shè)立抵押之后成立的租賃權(quán)，無(wú)法對(duì)抗該抵押權(quán)。實(shí)踐中，部分房屋確實(shí)存在銀行抵押貸款，承租人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情形判斷抵押權(quán)對(duì)自身承租權(quán)造成不利影響的可能性，再做取舍。

（二）確認(rèn)出租人的處分權(quán)

1.出租人系產(chǎn)權(quán)人（或公有住房的承租人）

如果出租人系房屋產(chǎn)權(quán)人（或公有住房的承租人），應(yīng)出示房屋產(chǎn)權(quán)證書（或租賃卡）及身份證，承租人核對(duì)身份證與產(chǎn)權(quán)證書（或租賃卡）所載產(chǎn)權(quán)人（或承租人）是否一致。房屋產(chǎn)權(quán)證書（或租賃卡）及身份證可復(fù)印與租賃合同一并留存。

2.出租人系代理人

如果出租人系房屋產(chǎn)權(quán)人的委托代理人，則應(yīng)出示委托材料，核對(duì)其代理權(quán)限，確保出租該房屋在其代理權(quán)限范圍內(nèi)。委托材料、房屋產(chǎn)權(quán)證書可復(fù)印與租賃合同一并留存。

3.出租人系“二房東”

如果出租人系“二房東”，應(yīng)要求其出示與房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）簽訂的租賃合同，查看該租賃合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租權(quán)限與租期的約定?！岸繓|”未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）同意而轉(zhuǎn)租的，房屋產(chǎn)權(quán)人（或代理人）可以解除其與“二房東”之間的租賃合同，這將直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)履行。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第716條

（三）租金及其他費(fèi)用支付

1.租金支付

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。對(duì)于租金支付金額、支付時(shí)間、支付賬戶、逾期支付的后果等內(nèi)容，訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)予以明確。

2.其他費(fèi)用

物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用的支付亦應(yīng)當(dāng)在合同中予以約定，就出租人交付房屋之前產(chǎn)生的上述費(fèi)用，應(yīng)予以明確并由出租人結(jié)清。

（四）確認(rèn)隨房屋移交物品

租賃合同訂立時(shí)，對(duì)隨房屋移交的家具及家電種類、數(shù)量，應(yīng)在合同中予以明確，以便如數(shù)交付使用及退租時(shí)返還。

（五）解除情形及責(zé)任約定

租賃合同中關(guān)于解除權(quán)及違約責(zé)任的約定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，避免賦予一方不合理的解除權(quán)或者承擔(dān)過(guò)重的違約責(zé)任。若發(fā)現(xiàn)，可指出并協(xié)商修改。

（六）裝修費(fèi)用承擔(dān)與補(bǔ)償

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行裝修。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。故承租人若有計(jì)劃對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，可以在合同中與出租人就裝修費(fèi)用的承擔(dān)與補(bǔ)償進(jìn)行約定。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第715條

（一）承租人的權(quán)利與義務(wù)

1.權(quán)利

買賣不破租賃房租訴訟時(shí)效房租訴訟時(shí)效，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

優(yōu)先承租權(quán)，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時(shí)解除合同。

2.義務(wù)

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式使用租賃物。

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第709條、第714條、第721條、第725條、第726條、第733條、第734條

（二）出租人的權(quán)利與義務(wù)

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付給承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，當(dāng)事人另有約定除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)，可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。但因承租人過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前述維修義務(wù)。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第708條、第712條、第713條

（三）轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第716條、第717條、第718條

（一）承租人的解除權(quán)

1.有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：

?租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

?租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；

?租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

2.租賃物危及承租人安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

3.當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法難以確定租賃期限的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第724條、第731條、第730條

（二）出租人的解除權(quán)

1.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

2.承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

3.承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

4.當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法難以確定租賃期限的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第716條、第711條、第722條、第730條

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。雙方均可以隨時(shí)解除，承租人若想繼續(xù)維持租賃關(guān)系，應(yīng)及時(shí)與出租人續(xù)簽合同。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

【法律索引】

《中華人民共和國(guó)民法典》第734條

1.租賃期限屆滿

租賃合同約定的租約屆滿，應(yīng)就租金、其他費(fèi)用及時(shí)與出租人結(jié)算，按照合同約定及時(shí)返還房屋。

2.租賃期限未滿

承租人在租賃期限內(nèi)擅自搬離租賃房屋，其搬離行為不具有單方解除租賃合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。如果租賃合同約定的違約金條款過(guò)分高于造成損失的，承租人可以要求降低違約金。若租賃合同未約定違約金，承租人可與出租人協(xié)商損失賠償金額，協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。

1. 正規(guī)平臺(tái)尋找房源

除了傳統(tǒng)中介公司之外，一些自媒體平臺(tái)也包含房源信息，其中難免出現(xiàn)虛假或缺乏保障的房源。建議承租人在正規(guī)平臺(tái)尋找房源，實(shí)地考察房屋情況后，參考本文前述內(nèi)容，審慎地簽訂書面房屋租賃合同。

2. 合租房屋需謹(jǐn)慎

若與他人合租，建議在簽訂租賃合同時(shí)，雙方之間就租金等費(fèi)用承擔(dān)、房間分配、公共部位使用等房租訴訟時(shí)效，一并做出約定。若合租人為“二房東”，要確認(rèn)其轉(zhuǎn)租已取得出租人的同意，并與該合租人或出租人簽訂書面合同。

合租房屋應(yīng)避免租住群租房。出租住房應(yīng)以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位（不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租），廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），人均居住面積不得低于5平方米，違反上述規(guī)定，屬于將住房用于群租。租住群租房的承租人除了生命財(cái)產(chǎn)安全存在隱患之外，還將被暫停辦理居住房屋租賃合同登記備案，暫停受理居住證、臨時(shí)居住證申請(qǐng)，已經(jīng)辦理居住證的，暫停辦理年度簽注，已經(jīng)辦理臨時(shí)居住證的，暫停續(xù)期手續(xù)。

【法律索引】

《上海市住房租賃條例》第15條

《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》

《上海市居住房屋租賃管理辦法》

3. 妥善使用屋內(nèi)設(shè)施

承租房屋時(shí)，除了在合同中對(duì)設(shè)施情況予以明確，使用房屋前可拍照記錄房屋交付時(shí)的實(shí)際狀況并留存，以避免退房時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，承租人若要對(duì)租賃房屋內(nèi)現(xiàn)有家具家電等設(shè)施進(jìn)行改善調(diào)整，應(yīng)事先與出租人溝通，取得對(duì)方同意并就相關(guān)費(fèi)用、物品權(quán)屬達(dá)成一致意見(jiàn)后再做處理。

4.重要事項(xiàng)要留痕

承租期間，若承租人就房屋維修、物品處理、解約、續(xù)約等問(wèn)題，與出租人溝通協(xié)商，應(yīng)保留聊天記錄，以便發(fā)生糾紛時(shí)，用于雙方意思表示的認(rèn)定。租金及其他費(fèi)用的支付，也應(yīng)當(dāng)保留支付記錄。

來(lái)源丨上海市第一中級(jí)人民法院、

文：馬姍姍

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點(diǎn)和立場(chǎng)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系原作者。如果來(lái)源標(biāo)注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益或者其他問(wèn)題不想在本站發(fā)布，來(lái)信即刪。