幾年前買了套二手期房

原房主拿到房產(chǎn)證后

本應(yīng)辦理過戶手續(xù)

沒想到

原房主不僅收了我們幾十萬購房款

還把我們的房子用來抵押貸款

我該怎么辦？

Q1

我家先生于2017年購買一套房屋，一次性轉(zhuǎn)給房主25萬并每月支付銀行貸款，由于當(dāng)時房屋屬于期房，沒有房產(chǎn)證，且原房主購買有契稅，所以未辦理過戶手續(xù)！我們于2018年6月入住，2020年原房主在我們不知道的情況下，自己去辦理了房產(chǎn)證，并用房屋抵押貸款20萬，我們該如何維權(quán)？

A1:

根據(jù)你的描述，你可以依據(jù)具體情況選擇解除房屋買賣合同或者要求對方繼續(xù)履行，具體情況分析如下：

首先，如果抵押人也就是原房主和抵押權(quán)人屬于惡意串通，那么根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規(guī)定，你可以收集雙方事先存在通謀或當(dāng)事人陳述的錄音錄像、證人證言等惡意串通的證據(jù)，起訴抵押合同無效。抵押合同被確認無效后，房屋抵押解除，貸款金額由原房主歸還，你與原房主之間的房屋買賣合同就能夠繼續(xù)履行。原房主的這種行為，在本質(zhì)上屬于違反出賣人義務(wù)的違約行為，可以要求原房主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。面對這種情況，建議你選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同，可以起訴原房主履行過戶義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，如果原房主惡意抵押，而抵押權(quán)人為善意相對人，那么根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條的規(guī)定，要看抵押合同的具體約定內(nèi)容，如果抵押合同中約定了抵押權(quán)設(shè)立后房屋不可轉(zhuǎn)讓的，那么你只能起訴原房主要求解除合同并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。如果抵押合同未約定抵押權(quán)設(shè)立后房屋不可轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，你可以要求原房主繼續(xù)履行房屋買賣合同，也可以以違約為由要求解除合同。面對這種情況，出于抵押風(fēng)險的考慮，建議你選擇通過訴訟的方式解除房屋買賣合同，并要求原房主承擔(dān)違約責(zé)任。

Q2

我舅舅在10年前與外公外婆鬧翻以后，就再沒有與外公外婆來往過，外公外婆生病住院也不來看，也不出錢，打電話也不接，無法聯(lián)系到他?，F(xiàn)在外公外婆年紀(jì)越來越大（80多歲），疾病纏身，請問我舅舅在沒有贍養(yǎng)父母的情況下，還能繼承外公外婆去世以后的遺產(chǎn)嗎？外公外婆可以起訴我舅舅不贍養(yǎng)父母嗎？

A2:

你舅舅不贍養(yǎng)父母并不必然失去繼承權(quán)，但是在繼承遺產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)不分或者少分，外公外婆可以起訴你舅舅要求支付贍養(yǎng)費。

首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百二十五條第三款的規(guī)定，繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴重。在司法實踐中，上述規(guī)定的情節(jié)嚴重一般指因遺棄而導(dǎo)致被贍養(yǎng)人重傷、死亡。因此，子女作為繼承人，如果存在不贍養(yǎng)被繼承人的行為，并不必然導(dǎo)致其喪失繼承權(quán)。

其次，子女履行贍養(yǎng)義務(wù)與繼承的情況，可根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百三十條的規(guī)定分為以下兩種：第一，盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時可以多分。第二，有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。如果你舅舅在有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件的情況下，怠于履行自己的扶養(yǎng)義務(wù)，那么在繼承遺產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)不分或者少分。

最后，你的外公外婆已經(jīng)80多歲且疾病纏身，通常屬于缺乏勞動能力的情況。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十七條的規(guī)定，外公外婆有權(quán)利要求你舅舅給付贍養(yǎng)費。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十八條的規(guī)定，如果外公外婆不便直接起訴的，可以委托近親屬或者律師，通過起訴的方式來要求你舅舅支付贍養(yǎng)費。

Q3

買房付首付時，男方父親出資20萬?，F(xiàn)在準(zhǔn)備離婚，男方說20萬是借款，有借條有流水。請問當(dāng)時沒有說是借的，現(xiàn)在能算是借的嗎？

A3:

根據(jù)你的描述，男方父親出資的20萬是否屬于借款，要根據(jù)出資的時間以及相關(guān)的證據(jù)具體分析。

首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》司法解釋的相關(guān)規(guī)定，男方父親的出資可能存在以下兩種情況：第一，如果男方父親在你們結(jié)婚前出資，那么其出資應(yīng)當(dāng)認定為對男方個人的贈與，但男方父母明確表示贈與你們雙方的除外。第二，如果男方父親在你們結(jié)婚后出資，其出資也優(yōu)先按照約定處理，如按照借條約定的內(nèi)容等；在沒有約定或者約定不明確的情況下，則屬于夫妻共同財產(chǎn)。

其次，如果男方父親在你們結(jié)婚后出資，那么借條是否真實，則需要你收集相關(guān)證據(jù)來證明。你可以比對借條時間與銀行流水時間是否能夠相互印證，來判斷借條的效力。你也可以收集聊天記錄、通話錄音錄像等與出資內(nèi)容相關(guān)的證據(jù)，證明并不存在真實的借貸關(guān)系，或是證明買房時男方父親明確表示出資屬于贈與，那么這種情況符合上述第二種情形，該出資屬于夫妻共同財產(chǎn)。

由于借條屬于書證，實踐中往往比較難推翻。在沒有證據(jù)推翻借條的情況下，則會認定為借款，離婚分割房產(chǎn)時，需預(yù)先將20萬借款扣除后再予以分割，亦或是由夫妻雙方共同財產(chǎn)償還該借款。

Q4

因打包紙箱摞得太高發(fā)生傾斜，導(dǎo)致碰到洗衣機水龍頭（當(dāng)時未連洗衣機），把9樓和8樓泡了。凌晨3時30分，我被物業(yè)叫醒，關(guān)水。凌晨4時，我已止住自家地面積水，9樓損失不大。8樓業(yè)主總說寶寶小，沒睡醒，中午11點才讓我去她家看。8樓業(yè)主說她的實木門框被泡（在此期間她沒擦水），要和我簽一個有關(guān)實木門的3年質(zhì)保協(xié)議，這合理合法嗎？

A4:

按照法律規(guī)定，你需要承擔(dān)一定的責(zé)任。然而，是否采用簽署質(zhì)保協(xié)議的方式則屬于雙方和解的范疇，取決于雙方是否自愿，法律并未作出具體的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規(guī)定繼承房子已經(jīng)過戶可以起訴嗎，不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。由于你未盡到一定的注意義務(wù)，導(dǎo)致自家的水管大量出水，致使鄰居家進水。如果因此導(dǎo)致鄰居財產(chǎn)損失，那么根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百八十四條的規(guī)定，你應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

你的鄰居在得知自己家進水后，也負有防止損失擴大的責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第一千一百七十三條規(guī)定，被侵權(quán)人對同一損害的發(fā)生或者擴大有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。如果鄰居在發(fā)現(xiàn)房屋漏水后未及時擦干實木門上的水，那么鄰居就屬于未履行防止損失擴大的義務(wù)，也應(yīng)對損失承擔(dān)一定的責(zé)任。

最后，關(guān)于你與鄰居之間責(zé)任比例的承擔(dān)問題。由于你屬于主要過錯方，理應(yīng)承擔(dān)大部分或者全部責(zé)任，而鄰居僅需根據(jù)自己的過錯承擔(dān)小部分責(zé)任或者不承擔(dān)責(zé)任。你可以選擇與鄰居協(xié)商解決賠償問題繼承房子已經(jīng)過戶可以起訴嗎，也可以求助于物業(yè)、居民委員會等居中調(diào)解解決。如果無法協(xié)商一致，鄰居訴至法院，你可以收集相關(guān)證據(jù)，如現(xiàn)場的照片、當(dāng)事人陳述的錄音錄像、證人證言等來準(zhǔn)備應(yīng)對將來的訴訟。

Q5

屋頂漏雨與物業(yè)溝通多次未修，因此拒交了5年的物業(yè)費，現(xiàn)在屋頂已修好，物業(yè)讓我們交齊之前欠下的物業(yè)費。請問合理嗎？

A5:

業(yè)主欠交的物業(yè)費是需要補齊的，物業(yè)未履行自己的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因屋頂漏水造成的損失，物業(yè)也應(yīng)據(jù)實賠償。

首先，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定繼承房子已經(jīng)過戶可以起訴嗎，屋頂屬于小區(qū)公共區(qū)域，屋頂?shù)木S修屬于物業(yè)公司的義務(wù)范圍。在物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任，或是提供的服務(wù)質(zhì)量達不到物業(yè)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

其次，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。因此，交納物業(yè)費同樣屬于業(yè)主自己的義務(wù)，不能因為物業(yè)未履行義務(wù)而拒交物業(yè)費，欠交的物業(yè)費是需要業(yè)主補齊的。

最后，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于物業(yè)不及時維修屋頂漏水而造成的損失，業(yè)主可以收集相關(guān)證據(jù)，如房屋受損的照片、錄像、維修票據(jù)等，要求物業(yè)據(jù)實賠償損失。

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