2021年下半年起，南通樓市持續(xù)低位運(yùn)行，多個(gè)板塊房?jī)r(jià)下跌明顯，尤其那些曾深受投資客追捧的“掘金地”，相比高位期房?jī)r(jià)幾近“腰斬”。
筆者整理出近兩年南通房?jī)r(jià)「跌最狠」的四大板塊，排名不分先后，上榜全憑本事，如有遺漏歡迎補(bǔ)充。
南通房?jī)r(jià)“跌最狠”板塊第一波！
據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2022年，通州灣共計(jì)成交54宗、約375萬(wàn)方涉宅地塊，成交總金額約200億元。
其中，僅2宗為品牌房企拿地，即世茂江海譽(yù)灣和南山灣璽壹號(hào)。
世茂江海譽(yù)灣精裝元/㎡，毛坯元/㎡，至今還未開(kāi)盤(pán)。
南山灣璽壹號(hào)精裝元/㎡，毛坯元/㎡，去年3月首開(kāi)，目前已備案161套。
除上述兩個(gè)項(xiàng)目外，近幾年通州灣還開(kāi)發(fā)建設(shè)了世茂江海天成、朗詩(shī)海映里、晨鳴觀海華苑等樓盤(pán)，新房售價(jià)在9000元/㎡左右。
那么，這幾年在通州灣買房的人，目前是賺還是虧？
根據(jù)相關(guān)二手房網(wǎng)站，目前通州灣二手房均價(jià)約7800元/㎡，今年上半年僅有4條成交記錄。
具體來(lái)看各項(xiàng)目二手房行情——
· 世茂江海天成
世茂江海天成目前有19套房源掛牌，均價(jià)9092元/㎡，近90天內(nèi)無(wú)成交。
唯一一筆成交記錄，時(shí)間是2022年5月，成交單價(jià)為8520元/㎡，成交周期為429天。
· 晨鳴觀海華苑
晨鳴觀海華苑同樣只有1筆成交記錄，時(shí)間是今年3月，成交單價(jià)為7278元/㎡，成交周期為398天。
· 南都納瀾灣
南都納瀾灣今年2月成交了一套房源，單價(jià)為6430元/㎡，成交周期為449天。
查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)二手房成交單價(jià)峰值出現(xiàn)在2021年6月，與最新成交價(jià)相差約3300元/㎡。
其他一些房齡較老的小區(qū)，二手房成交記錄普遍也很少，成交價(jià)最低甚至不到4000元/㎡。
不難看出，目前通州灣的二手房，不僅成交價(jià)格低，而且成交周期很長(zhǎng)，可以說(shuō)是非常難賣。
這意味著，過(guò)去幾年購(gòu)買了通州灣新房的投資客，將面臨轉(zhuǎn)手難、虧本賣等問(wèn)題。
以南山灣璽壹號(hào)建面約109㎡房源為例，去年開(kāi)盤(pán)總價(jià)約114萬(wàn)，按目前板塊二手房均價(jià)估算，只能賣到約85萬(wàn)。
需要提醒的是，通州灣目前還有大量住宅地塊未開(kāi)發(fā)，未來(lái)新房、二手房將愈發(fā)過(guò)剩，整個(gè)板塊的新房、二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下跌。
另一個(gè)房?jī)r(jià)跌幅較大的板塊，就是曾經(jīng)吸引了很多環(huán)滬中老年客戶的啟東文旅板塊。
恒大海上威尼斯、長(zhǎng)泰海濱城、融創(chuàng)濱海度假城這些大體量文旅盤(pán)，目前房?jī)r(jià)跌了多少呢？
· 恒大海上威尼斯
2012年8月，啟東恒大海上威尼斯首次開(kāi)盤(pán)，熱銷破20億，創(chuàng)下長(zhǎng)三角樓市的銷售奇跡。
緊接著，項(xiàng)目二期、三期、四期陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)都是萬(wàn)人搶房，火爆異常。
當(dāng)時(shí)，賣房人賺得盆滿缽滿，買房人對(duì)后市充滿信心，手握多套等待房?jī)r(jià)攀升。
然而，10多年過(guò)去后，恒大海上威尼斯的二手房?jī)r(jià)格，非但沒(méi)有上漲，甚至近乎“腰斬”。
二手房網(wǎng)站顯示，目前恒大海上威尼斯掛牌均價(jià)為6671元/㎡，正在出售879套。
今年6月份的三筆成交，單價(jià)最高為5616元/㎡，最低僅4403元/㎡。
而在2020年項(xiàng)目五期開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)為9500元/㎡。三年時(shí)間，單價(jià)下跌超4000元/㎡，跌幅近50%。
翻看其成交記錄還發(fā)現(xiàn)，恒大海上威尼斯二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)非常大。比如下圖兩套房源，不到半年時(shí)間，價(jià)差高達(dá)4803元/㎡。
· 長(zhǎng)泰海濱城
再來(lái)看另一個(gè)超級(jí)大盤(pán)——長(zhǎng)泰海濱城。
該項(xiàng)目前幾年曾吸引了很多上海買房人，當(dāng)時(shí)新房銷售價(jià)格約1.2萬(wàn)/㎡。
目前，項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)為8973元/㎡，對(duì)比新房?jī)r(jià)格下跌超3000元/㎡。
事實(shí)上，從恒大海上威尼斯的成交記錄也能看到，實(shí)際成交價(jià)要遠(yuǎn)低于掛牌價(jià)。
假設(shè)你前兩年購(gòu)買了長(zhǎng)泰海濱城一套建面約93㎡的房源，按照周邊二手房最新成交價(jià)估算，大概已經(jīng)虧掉了60多萬(wàn)。
此前，我們?cè)サ介L(zhǎng)泰海濱城現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探，從晚上亮燈情況來(lái)看，實(shí)際入住率不到5%，配套商業(yè)也是倒閉一片，人跡罕至。
▲長(zhǎng)泰海濱城實(shí)拍
啟東的這些文旅盤(pán)，價(jià)格“暴跌”已是不爭(zhēng)事實(shí)。更悲劇的是，即便已跌至“地板價(jià)”，愿意接盤(pán)的人依舊寥寥。
市場(chǎng)持續(xù)下行，投資需求退潮，高企的庫(kù)存，都讓被“套牢”的買房人看不到希望。
