最近，我路過某個(gè)房產(chǎn)中介時(shí)，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息，上面赫然寫著：繼承房產(chǎn)，20%個(gè)稅由買家承擔(dān)！于是，我特意跑去問中介：按規(guī)定繼承房屋的也需要繳納個(gè)稅嗎？中介聽完語重心長地跟我說：受贈(zèng)房子、繼承房子時(shí)雖然免繳個(gè)稅，但當(dāng)你想賣掉時(shí)，就要繳賣房款總額20%的遺產(chǎn)稅，逃得了初一、逃不了十五的！

那么，父親去世繼承的房產(chǎn)，現(xiàn)在我要出售，房屋中介說的20%的遺產(chǎn)稅，真的是這樣嗎？我賣100萬要交20萬的稅？

一、先給你掃盲：準(zhǔn)確來說，中國并沒有實(shí)行遺產(chǎn)稅

懂的人都知道，目前我國還沒有征收遺產(chǎn)稅的稅種。在2017年的時(shí)候，財(cái)政部對(duì)于遺產(chǎn)稅一些問題作了回復(fù)，可以見下圖。

也就是說，遺產(chǎn)稅在中國根本沒有開征，并且我們還不具備征收的能力，一旦征收可能還會(huì)導(dǎo)致資本外流，目前外國也都在逐漸廢除遺產(chǎn)稅了。

既然我說沒開征遺產(chǎn)稅，那你肯定很納悶：普通人原本就沒多少資產(chǎn)，一輩子就一套房，父母去世，繼承父母房屋后，賣的時(shí)候卻真的交了20%的稅，不是說沒有遺產(chǎn)稅嗎？這又是怎么回事呢？

別著急，其實(shí)你交的可不是遺產(chǎn)稅，那是屬于個(gè)人所得稅。

在這里先說條件，100%繼承遺產(chǎn)（房產(chǎn)）的先決條件是：獨(dú)生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。當(dāng)你繼承房產(chǎn)時(shí)，并不需要交什么遺產(chǎn)稅，只需先辦理繼承權(quán)公證，繳納少量登記費(fèi)，這套房子就歸繼承人所有。

如果房子一直自己住著或出租，根本沒什么大稅項(xiàng)，一旦要把這套繼承的房子賣掉，稅就來了，買賣過戶需要繳納契稅+增值稅+個(gè)稅，其中契稅、增值稅都是小頭，20%個(gè)稅才是大頭，但也并非一定要繳納的。

二、那到底是否存在要交“總房價(jià)20%的個(gè)稅”？

要知道，繳納20%個(gè)稅是沒錯(cuò)的，可是很多中介往往會(huì)忽悠你必須繳納售賣總房價(jià)的20%個(gè)稅，這是否存在呢？

我可以說，確實(shí)存在“20%的個(gè)稅”，但不是以總房價(jià)作為應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)我國《個(gè)人所得稅法》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，適用稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減去財(cái)產(chǎn)原值的差額，作為應(yīng)納稅所得額。

也就是說，我房子買來100萬，賣掉200萬遺囑繼承父母房產(chǎn)要交稅嗎，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，根本沒掙錢自然也無須繳納所得稅。

可以看出，在轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)、繼承房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值是以購房原價(jià)計(jì)算的，而不是0，即便是繳納20%個(gè)稅，也是以“轉(zhuǎn)讓收入減去購房原價(jià)后的差額”來計(jì)算20%個(gè)稅。

此時(shí)，你還要知道，在特定條件下，出售繼承或受贈(zèng)與的房屋也是可以免征個(gè)稅的。

這個(gè)條件是什么呢？相信很多人都知道：滿五，指的是自用5年以上，并且是家庭的生活用房。

一般來說，由父親留給你的遺產(chǎn)房，肯定是達(dá)到滿5年的條件了，因?yàn)闈M5年基本都是要看房產(chǎn)證登記時(shí)間，依此判斷是否已經(jīng)滿5年遺囑繼承父母房產(chǎn)要交稅嗎，很有可能你的情況是做不到，那就要征收差額部分20%個(gè)稅。

因此，如果這個(gè)房子是你現(xiàn)在手頭可出售性住房，理論上就是免稅的，或你父親當(dāng)初獲得房子成本比較高，即便要交稅，應(yīng)稅基數(shù)也不會(huì)太高的。

三、如果你無法達(dá)到“滿五”，個(gè)稅稅率20%實(shí)在太高，怎么辦？

有的朋友看到這，一定會(huì)覺得，大多數(shù)人到了繼承的年紀(jì)，基本都有房子，很難達(dá)到。

何況父母都是在10多年甚至數(shù)十年前買的房子，房價(jià)很低，就算能減去購房原價(jià)，也減不了多少的，實(shí)際上和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的20%差不了多少，稅收負(fù)擔(dān)實(shí)在太重了，那我該怎么辦呢？

此時(shí)，我就要提到一個(gè)稅核定征收的辦法，我特意向在上海稅務(wù)的同學(xué)做了下咨詢，她說上海已經(jīng)嚴(yán)格實(shí)施繼承或受贈(zèng)房屋出售據(jù)實(shí)征收的規(guī)定，不允許核定征收了。目前還有其他城市都實(shí)行了2019年之后繼承或受贈(zèng)房屋不再施行核定征收，具體可以咨詢本地稅務(wù)局。

如果是在這種情況下，你是可以進(jìn)行一定的稅收規(guī)劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈(zèng)與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹，這時(shí)建議事先要簽好協(xié)議，同時(shí)還需要繳納3%到5%（根據(jù)城市不同，稅率會(huì)不同）的契稅和贈(zèng)與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈(zèng)與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以“滿五”出售，這樣就可以省掉不少的個(gè)稅了。

當(dāng)然，當(dāng)你在進(jìn)行稅收規(guī)劃前，我還是非常建議你要先向?qū)I(yè)律師或稅務(wù)師進(jìn)行咨詢遺囑繼承父母房產(chǎn)要交稅嗎，并簽好相關(guān)協(xié)議，以免有任何爭議產(chǎn)生。

總之，我們常常聽到或者看到的“繼承的房子遺產(chǎn)要交20%的稅”就是這么來的，并非很多中介忽悠的要繳納“總房價(jià)的20%遺產(chǎn)稅”。